Ik heb op dit moment tien huizen gerenoveerd en ‘in de markt’ staan in Detroit.
Ze zijn allemaal te huur en we zijn druk bezig er huurders voor te zoeken.
Daarbij is het zo dat de huren de laatste maanden omhoog geschoten zijn.
Verhuurde ik tot deze zomer voor ongeveer 900 dollar per maand, de huur kan nu zeker naar gemiddeld 1.100 dollar per maand.
Ik overwoog ook recent één huis te verkopen, maar dat plan gaat niet door nu we het in de markt proberen te zetten voor tenminste 1.250 dollar per maand.
2022 is voor mijn initiatief in Detroit een rampjaar geweest. Ik had veel huurders die na het aflopen van de Corona subsidies niet langer de huur betaalden en die ik dus heb moeten uitzetten.
Letterlijk de helft van mijn woningen kwam dus leeg te staan, nadat de huurders al eerder maandenlang geen huur betaald hadden. Ik heb dus over de helft van mijn woningen in 2022 geen enkele huuropbrengst verkregen.
Vanwege de maar voortdurende verbouwing van het appartementencomplex kwam daar ook in 2022 geen inkomen uit. De bouwvakkers die ik in dienst had, werkten tot een maand geleden vrijwel exclusief aan de renovatie van de appartementen.
Het appartementencomplex is vorige maand gereed gekomen. De afgelopen weken hebben de (Mexicaanse) bouwvakkers in de nodige woningen gewerkt waardoor er nu tien woningen gerenoveerd zijn en nu dus de huurmarkt op gaan.
Ondertussen zijn twee van de appartementen verhuurd en ook daar proberen we de komende maand de overige twaalf appartementen verhuurd te krijgen. 2023 zou dus eindelijk het jaar moeten worden waarin de cash flow de goede kant op gaat lopen.
detroit
In de VS is mijn appartementencomplex renovatie eindelijk klaar. De eerste aanvragen van potentiële huurders zijn ontvangen.
De 14 appartementen worden aan veteranen verhuurd. Een veteranen organisatie gaat voor huurders zorgen.
Nu dat dit hoofdpijndossier voor wat betreft het bouwen eindelijk ‘af’ is, kunnen we de bouwvakkers weer voor de huizen inzetten. Ik heb nog altijd huizen die ik kocht en nog nooit heb kunnen verhuren omdat de verbouwing/renovatie niet kon starten vanwege gebrek aan bouwvakkers.
We hebben nu een goed team en ik wil ze graag houden.
Er gaan dus enkele huizen aangepakt worden en ik ga op zoek naar bouwvallen die voor weinig gekocht kunnen worden.

Op de foto bij het artikel zie je rechts van de drie witte huisjes nog net een stukje van een vierde huis.
Ik heb ook dat huis willen kopen, maar dat lukte niet. De gemeente heeft het uiteindelijk gesloopt. Echter blijkt het huis dáár weer naast ook mogelijk beschikbaar te zijn. Ik wil in deze opbloeiende wijk meer huizen kopen en liefst in deze straat. Mijn manager is daarom onderhandelingen met de gemeente begonnen. Het is heel lastig onderhandelen, want de gemeente wil per huis tienduizenden dollars aan achterstallige belastingen alsnog innen, terwijl wij een huis proberen te redden en dat geld willen gebruiken voor de renovatie. Ik ben bereid ze 1000 dollar te geven onder kwijtschelding van de achterstallige belastingen. Het huis gaat tienduizenden dollars kosten om op te knappen.
Als de onderhandelingen mislukken, dan wordt het huis gesloopt, zoals het huis rechts van mijn drie witte huisjes ook uiteindelijk werd gesloopt omdat er geen deal mogelijk bleek. De gemeente maakt dan nóg weer kosten EN krijgt die achterstallige belastingen definitief niet.
Waanzin dus, maar het is niet het geld van de ambtenaren. Je moet onderhandelen met mensen die zelf geen belang hebben in het verhaal en in feite zo star kunnen zijn als ze maar willen. Liever slopen dan het gevoel hebben een onderhandeling te verliezen…
Ik heb 31 huizen en een appartementencomplex in Detroit. De vraag die ik het meeste krijg, is waarom Detroit en waarom alleen Detroit?
Om met de eerste te beginnen, waarom Detroit?
Uiteraard allereerst omdat ik denk dat er geld te verdienen is. Zonder dat zou ik de stap al niet genomen hebben, maar Detroit had voor mij meer voordelen. Ik heb enkele jaren gewacht voor ik mijn eerste belegging daar deed. Ik wilde namelijk eerst het bewijs zien dat de veranderingen blijvend zouden zijn. Detroit was ten onder gegaan aan de malaise in de Amerikaanse automarkt en aan een enorme corruptie die vervolgens de misdaad enorm had doen toenemen. In 2013 ging de stad failliet en dat was het beste wat de stad kon overkomen. Er ging een bezem door de stad. In 2014 werd een nieuwe start gemaakt. Dat mislukte, waarna in 2015 opnieuw een poging werd gedaan en de veranderingen die nodig waren werden alsnog serieus doorgevoerd.
Eind 2018 was ik eindelijk overtuigd dat het goed ging komen.
Ik kocht toen huizen die nog altijd zeker 50% onder de vraagprijs van 2013 noteerden. Ik was namelijk vrijwel de enige koper in de markt. Er waren nog veel huizenbezitters die of iedere dollar die ze konden krijgen goed genoeg vonden, of verkopers die de huizen voor bijna niets op veilingen hadden verkregen. Wat ze ook aan geld kregen voor het huis, het was voor hen een enorme winst.
Kortom, voor mij als koper een prachtige tijd.
Detroit is een stad waar veel mensen alleen maar willen huren. Dat komt mede omdat huizenprijzen daar zo enorm gedaald zijn. Huizenbezitters konden hun huis nog niet weggegeven krijgen. (In 2013 kreeg ik een huis aangeboden voor 5 dollar. Ik wees het aanbod af!) Een vaste baan is er geen zekerheid en raak je je baan kwijt, dan is een eigen huis een enorme last. Beter huur je en ben je heel flexibel. Daarom willen veel werknemers in Detroit liever huren dan kopen.
Ik zorg voor goedkope vrijstaande woningen waarin het prima wonen is. Voor de stad ben ik een meerwaarde. Ik zorg voor werkgelegenheid en mijn woningen zien er nu netjes uit, terwijl het voorheen vaak krotten waren. Daarbij betaal ik belastingen waarmee de stad ook weer verder kan.
Dan de vraag, waarom alleen Detroit?
Dat heeft alles te maken met relaties en efficiency. Ik heb iemand lokaal nodig en die moet niet heel de VS door moeten reizen. Door alles te concentreren in Detroit maak ik het behapbaar. Ik ben er immers zelf nog nooit geweest en was ook niet van plan er ooit heen te gaan. Ik moet het dus hebben van een goede partij die lokaal gevestigd is. Dat alles is er voor mij in Detroit.
In 2013 ging Detroit failliet. Het was een uniek moment. Niet eerder in de geschiedenis van de VS was een grote stad failliet gegaan.
Het was echter meer dan alleen een financieel faillissement. Detroit ging ook moreel failliet. De corruptie was simpelweg te erg geworden om nog als stad te kunnen functioneren. Niet alleen moest financieel orde op zaken gesteld worden, maar zonder andere instelling van de lokale overheid, het lokale bedrijfsleven en de lokale bevolking zou iedere poging tot herstel van de stad gedoemd zijn te mislukken.
De schulden werden gesaneerd en de lokale politici vervangen.
Er ging een frisse wind waaien, maar zonder de nodige hobbels verliep het niet.
Oude gewoonten staken her en der de kop op. Deels bij de overheid, maar vooral ook in het bedrijfsleven en bij de bewoners die moeite hadden hun oude gewoontes los te laten. Vuil bijvoorbeeld, dat stak je gewoon in de fik. Immers, een goed werkende vuilophaaldienst was er al heel lang niet meer.
Na een mislukte herstart begon men in 2015 opnieuw. Nu met zware sancties en opnieuw met enkele nieuwe sleutelfiguren in het proces.
Nu liep het wel goed. Bepaalde regelingen die na 2013 waren ingevoerd en toch weer misbruikt werden, werden bijgesteld. Er werd ook serieus gehandhaafd.
Men accepteerde over een breed front de fraudes niet meer. Immers was duidelijk dat met corruptie en fraude Detroit niet zou kunnen herleven. Dát besef was enorm belangrijk. Ook de leiders binnen de bevolking begonnen in te zien dat het probleem vooral ook bij de bevolking bleef hangen.
Wie nu fraudeert kan daarom afrekening verwachten.
Zo ook bij het betalen van de lokale belastingen. Er was een enorme achterstand ontstaan bij die belastingen. De overheid was de regie verloren.
Men heeft het na vele jaren voor elkaar gekregen om het bestand schoon te krijgen. Betaal je de belastingen op huizen niet, dan kom je ‘gewoon’ weer in de procedure. De achterstanden zijn weg. Belasting betalen is nooit leuk, maar zelf belasting betalen en van je buren horen dat ze die belasting al tien jaar ongestraft niet meer betalen is funest voor het vertrouwen in de lokale overheid.
Betaal je niet, dan kan je nu weer gewoon je huis verliezen. Geen ‘verloren’ gevallen meer, of zulke achterstanden dat het in feite een soort loterij werd.
Het sneue is dat de armsten die niet betalen nu ook echt hun huis verliezen. Het goede is dat de belastingen niet langer op een steeds kleinere groep netjes betalenden worden afgewenteld.
Wat we nu zien, is dat steeds minder huizen onder water raken. Nu iedereen weer netjes aan het betalen is gegaan is er discipline gekomen. Detroit is weer een stapje verder terug. Een goede zaak.
De stad was ooit het thuis voor 1,6 miljoen mensen. Nu wonen er rond de 650.000 personen.
Dat heeft enorme problemen gegeven en laten we eerlijk zijn, dat geeft het nog. De stad is echter op de goede weg. We zien nu keer op keer verbeteringen en eigenlijk geen verslechteringen meer.
Eén van die verbeteringen is nu het particuliere initiatief om bewoners te leren hoe ze met grof afval om moeten gaan.
In de laatste veertig jaar was het namelijk praktijk dat je je oude bankstel of koelkast naar een leeg stukje grond bracht en het daar aan de stad doneerde.
Als je bang was dat het naar je te traceren was, dan zette je de zaak ook nog eens in de hens.
Een enorme vervuiling van de lokale lucht was dagelijkse praktijk.
Men wist niet anders en eerlijk gezegd… er was geen alternatief.
De stad werkte immers niet meer.
Nu is het initiatief opgezet om burgers te leren hoe het wel moet. Om ze te laten zien hoe je je buurt kan verbeteren door wel even netjes je rommel naar de vaalt te brengen.
Je zou denken, is dat nodig? Ja, men weet het simpelweg niet, want generaties lang was die andere methode de praktijk.
In de VS is de huursubsidie naar aanleiding van Corona verlopen.
Veel van mijn huurders hebben er gebruik van gemaakt terwijl ze in feite wel in staat waren zelf de huur te betalen. Ze hebben dus twee jaar lang ‘ruim’ kunnen leven. Hun inkomen kwam vaak volledig of grotendeels binnen, ze zaten door de beperkingen veel thuis en ze kregen ruimhartige cheques van de overheid.
Het leven was (financieel) goed, ondanks de Corona beperkingen.
Maar, het feest is nu over.
Ze moeten weer gaan werken. Er is werk zat, maar velen zijn weigerachtig om de oude (rot)baan weer op te pakken.
Massaal betalen ze daarom de huur niet meer en van mijn 31 huizen ben ik nu bezig om 10 huurders uit te zetten. Vandaag is er weer een rechtszaak en zo gaat dat de komende maand meerdere keren per week gebeuren.
Ik heb er geen geduld meer mee. In 2021 moest ik definitief 55.000 dollar afschrijven vanwege slechte huurders en nu staan ze samen in 2022 al weer voor bijna 20.000 rood. Dat is in nog geen anderhalf jaar 75.000 dollar aan inkomen die ik op mijn buik kan schrijven.
Ook voor mij houdt het een keer op met lief en aardig naar de huurders zijn.
Ik wil de wanbetalers er nu allemaal uit hebben. Ik ben ze helemaal zat. Er zijn gegadigden zat op de markt.
Nu moet je weten, mensen die uitgezet zijn kunnen voorlopig niet opnieuw bij de overheid aankloppen voor hulp. Wordt je dus uitgezet, dan is de kans groot dat je dakloos raakt. Immers, geen verhuurder wil je hebben.
De druk is dus bij een ingezette rechtszaak heel hoog om alsnog wel te betalen. Toch zie ik vaak dat ze liever vertrekken om dan hun duizenden dollar aan achterstand niet hoeven in te lopen. Dat dakloos raken of illegaal bij familie intrekken nemen ze dan voor lief.
Ik kan er wel een zaak van maken om dat geld alsnog te krijgen, maar de kosten wegen niet tegen de baten op. Daarbij, van een vrijwel kale kip valt weinig te plukken. Ze leven van dag tot dag en sparen is een werkwoord dat ze nooit begrepen hebben.
- De Amerikaanse beurzen maakten gisteren een duikvlucht. De Nasdaq verloor 5%.
- Ook crypto’s kregen gisteren klappen te verwerken. Zo verloor bitcoin 7% aan waarde.
- Ik heb in mei twee rechtszaken in Detroit vanwege huurders die hun huur niet betalen. Het rare is dat die mensen wel steun hadden kunnen vragen. Ze kregen van ons de aanvraagformulieren, maar waren nog te beroerd om hun handtekening te zetten. Nu moeten ze zich daarvoor bij de rechter verantwoorden.
- Hong Kong is vanochtend 3% lager. Deze beurs volgt hiermee de daling die gisteren in de VS is ingezet.
- Het wordt steeds duidelijker dat Amerikaanse informatie aan de basis lag van de successen van Oekraïne. Ze gaf de VS de locatie van de Moskwa door en ook brachten Amerikaanse inlichtingen aan het licht waar Russische generaals zich bevonden.
- China heeft officieel een 5,5% groei doel voor de economie. Onder de huidige omstandigheden kan het land deze groei pertinent niet halen. We gaan dus afwachten wat er gaat gebeuren, want te weinig economische groei publiceren kan je als Chinese official je functie kosten.
- In China zijn de steden Sjanghai en Peking in lockdown. Dit begint nu ook in Europa pijn te doen. Steeds meer steden in China moeten keer op keer weer dicht vanwege Corona uitbraken. De rest van de wereld is er al uit, maar de ‘nul’ aanpak van de Chinezen heeft het inwoners van het land kwetsbaar gehouden.
- De Mooie Beursdag Nieuwsbrief komt dit weekend weer uit. Altijd probeer ik deze maandelijkse nieuwsbrief in de eerste week van de maand uit te brengen.l
Ik heb een aantal huurders in Detroit die een achterstand op de huur hebben. Ik ben daar vanwege Corona (te) soepel in geweest.
Enkele van die huurders hoefden bijvoorbeeld slechts een formulier te tekenen en op te sturen om huursubsidie te krijgen, maar zelfs dat bleek ze te veel moeite. We kwamen daar achter omdat we navraag deden of hun aanvraag al verwerkt was. Het bleek bij verschillende huurders zo te zijn dat ze nog altijd niets ingestuurd hadden.
Al die huurders hebben nu een 30 dagen aanmaning van mij gekregen.
Als ze nu niet binnen een maand betalen, worden ze uitgezet.
Dat deed wonderen!
Binnen 24 uur van drie huurders de toezegging dat of de subsidie aanvraag alsnog gedaan wordt, of dat ze deze maand nog gaan betalen.
Beloven is makkelijk, doen is wat anders.
Het is ze nu hopelijk duidelijk dat de uitzetting wordt doorgezet als de belofte niet nagekomen wordt. Er is veel vraag naar huurwoningen en er is werk zat in Detroit. Er is geen reden dat ze niet kunnen betalen, behalve dan als ze hun subsidie niet vragen, of weigeren te werken.
Overigens gaat iedere huurder die uitgezet wordt vervangen worden door een huurder met een al lopende huursubsidie onder Section 8.
Dat zijn mensen die huurondersteuning van de overheid krijgen omdat ze niet zelfstandig in hun onderhoud kunnen voorzien. Dat zijn niet de beste huurders, maar de overheid staat wel garant voor de huur. Nu inflatie toeslaat en ik (te) veel huurders heb die niet tijdig betalen, heb ik liever die gegarandeerde overheidshuur inkomsten.
Mijn appartementenblok in Detroit met 14 units zou eigenlijk twee jaar geleden al opgeleverd moeten zijn. Helaas zijn er nu nog slechts vier units helemaal klaar.
We hebben het gebouw aan een organisatie laten zien die zelf plekken uitgeeft voor hun leden die woningruimte zoeken. Die organisatie heeft nu aangegeven dat ze heel graag heel het gebouw willen huren.
Ze zorgen dan zelf voor het vinden van huurders, dus ze huren letterlijk heel het gebouw.
Voor mij een ideale situatie omdat ik dan geen leegstand risico op het pand heb.
De vraag is nu hoe snel we de resterende 10 appartementen klaar kunnen hebben en wanneer de huur dus ingaat.
Dit project heeft me bijna een half miljoen dollar meer gekost dan begroot was, dus eindelijk een meevaller mag wel eens.
Een klein jaar geleden was er overvloedige regen in Detroit. Helaas bleken de gemeentelijke rioolpompen die bij nood aangezet worden ineens niet te werken. Zijn ze eindelijk nodig… werken ze niet. Hierdoor kwam een flink deel van de stad onder water te staan. Wetende dat veel huizen er kelders hebben, kan je wel nagaan wat er gebeurde.
De kelders liepen vol en apparatuur zoals CV ketels, wasmachines etc. gingen verloren.
Verder hebben de kelders nu vaak last van schimmel.
De overheid was snel met de toezegging dat er tenminste 150 miljoen dollar voor de huiseigenaren vrij zou komen. We zijn een klein jaar verder en ik heb nog 0,0 dollar compensatie gezien.
Helaas ben ik niet de enige.
De Amerikaanse overheid maakt het geld beschikbaar, het komt bij een instantie op de rekening en men begint met vertragingstechnieken. Grote kans dat nog geen 10% van het geld uiteindelijk bij de getroffen eigenaren terecht gaat komen.
Pure overheidscorruptie en volkomen legaal.
Ik laat het er niet bij zitten en nieuwe brieven en claims schrijven.