LADEN

Typ om te zoeken

Vastgoed beleggingen

Beleggers Nieuws Laatste Nieuws

Vastgoed beleggingen

vastgoed, rendement

De Vereniging voor Effectenbezitters (VEB) heeft haar leden gewaarschuwd voor cowboys op de vastgoedmarkt. Ik denk een heel goede zaak en ik wil graag mijn Detroit vastgoedproject tegen het licht houden dat de VEB er op schijnt. De VEB besprak aanbieders en aan de hand van dezelfde punten bespreek ik mijn eigen product.
Ze hebben tien punten beschreven waar beleggers naar moeten kijken. Ik ga ze alle tien even bespreken.
1. Aanbieders overladen het gekochte vastgoed met schulden. Ze doen dat door bankleningen aan te gaan en de banken een eerste hypotheekrecht te verstrekken.
– Hoe doe ik dat?
Ik breng zelf 20% in met eigen geld. De rest van het geld moet van andere geldschieters (privé of zakelijk) komen. De andere geldschieters, die dan vervolgens via het crowdfundingnetwerk samen het recht op eerste hypotheek krijgen. Bij mij dus geen bank die met dit recht gaat lopen!

2. Een hoge vaste rente maar ten opzichte van het risico dat investeerders bij de aanbieder lopen eigenlijk niet hoog genoeg. Het door de VEB besproken fonds biedt investeerders 5,2% rente. Het besproken fonds verstrekt vervolgens het eerste hypotheekrecht aan banken. Als de bank dat krijgt, dan ben je als deelnemer in zo’n fonds in de aap gelogeerd.
Hoe doe ik dat: Ik financier niet via banken en de deelnemers in het crowdfunding netwerk krijgen via dat netwerk samen het recht op eerste hypotheek. Ook hier dus een veel betere aanbieding dan de aanbieding van veel cowboys.
Kan je mee delen in de winst? Neen, bij mij krijg je als investeerder 7% rente en eerste hypotheekrecht. Je deelt vervolgens niet mee in de winst. Daarom krijg je de ongehoord hoge vergoeding van 7% en eerste hypotheekrecht.
Ik bied enorm veel veiligheid, maar daarmee ook maximering van de opbrengst.

vastgoed, rendement

3. Minimaal toezicht AFM
De aanbieding van het besproken fonds is zo opgezet dat AFM toezicht wettelijk gezien minimaal is.
Bij officiële fondsen die alles groots opzetten en vervolgens toch onder de 5 miljoen grens willen blijven is dat opmerkelijk.
Hoe doe ik dat: Ik heb nog nooit enorme miljoenen projecten gedraaid en ja, ook ik blijf onder de 5 miljoen grens, maar dat is gezien de omvang van mijn onderneming geen verrassing.
Het crowdfunding bedrijf staat wel onder toezicht van de AFM en daarbij geef ik 100% inzage in waar ik daadwerkelijk in beleg. Sterker nog, geen belegging wordt gedaan zonder dat ik de directeur van het crowdfunding bedrijf daarvan vooraf op de hoogte stel. Hij zoekt de geldschieters, ik wil dat hij altijd volledig op de hoogte is, maar dat de geldschieters binnen het project dat vervolgens ook zijn.

4. Nadruk op winst, risico minimaal belicht.
Volgens de VEB wijzen besproken fondsen eigenlijk alleen maar op de winst en niet op de risico’s. Dat is een punt wat niet onlogisch is. Ondernemen is immers risico nemen en dat doe je alleen als je denkt dat de winstkans groter is dan de verlieskans.
Wat kan ik daar over kwijt?
– Detroit is een stad met een verleden. Als dat verleden van die stad je afschrikt, kijk dan niet verder. Ik ga vastgoed in die stad kopen. Een stad die in 2013 failliet ging en waar bedrijven als General Motors en Ford nog altijd fabrieken sluiten. In mijn presentatie heb ik het over waarom ik dus juist WEL daar wil investeren.
Daarbij zijn er risico’s maar zoals ik deze week in de presentatie heb laten zien zijn de risico’s inderdaad voor de deelnemers minimaal. Niet alleen recht op eerste hypotheek, maar ik leg zelf ook 20% van de som in. De eerste 20% waardedaling van de onderliggende waarde is dus ook gedekt. Die 20% is eigen geld en zijn bij mij geen bankleningen.

5. Hoge kosten
Veel aanbieders brengen hoge kosten in rekening.
Hoe doe ik dat?
– Ik geef 7% rendement.
De crowdfunding organisatie zal haar deelnemers een stukje kosten in rekening brengen, maar ik niet. Ik betaal het crowdfunding bedrijf 7% uit. Hoeveel die haar deelnemers uitkeert is tussen de deelnemers en het crowdfunding bedrijf. Mijn insteek was dat die kosten zo laag mogelijk gehouden moeten worden.

6. Management belegt mee, maar niet uit eigen zak. Zo doet dat door de VEB besproken fonds dat.
En ik? Daarover kan ik kort zijn. Ik betaal mee uit eigen zak. Ik heb geen bankleningen waarmee ik mijn 20% ga financieren.
Er is voor de deelnemers geen winstdeling aan het einde van de rit. Iedereen krijgt zijn of haar 7% rendement en als er winst is door een meevallende verkoopprijs van een woning, dan is die winst voor mij. Aan het einde van de rit moet ik de geleende som terugbetalen en per kwartaal betaal ik de rente.

7. Beperkte spreiding
Dat wordt in het door de VEB besproken fonds gezien als een nadeel.
Ik maak er geen geheim van. Ik koop huurwoningen in Detroit. Dat is het. Ik wil uiteindelijk 50 woningen bezitten. Die liggen dan allemaal in Detroit. Ik doe dus pertinent niet aan spreiding. Immers wordt dan het beheer van mijn panden ook veel duurder. Nu ligt alles in één stad.

8. Makkelijk er in, makkelijk er uit. Dat zou bij fondsen zo moeten zijn, maar ik ga geen fonds oprichten. Ik vraag geld voor 5 jaar. Kan je als investeerder je geld maximaal 5 jaar missen, dan bied ik 7% rendement op dat geld.

9. Betere wereld. De VEB heeft het in de beoordeling van een aanbieder over mogelijk ongefundeerde claims over duurzaamheid. Daarbij, wat is duurzaamheid nu eigenlijk?
Hoe zit dat bij mij?
Ik doe geen enkele claim richting duurzaamheid. In de VS speelt dat veel minder en ik kan geen hogere huur vragen voor huizen die op mijn kosten aanzienlijk beter geïsoleerd zijn, of voorzien zijn van zonnepanelen. Als dat soort zaken ook in de VS mee gaan bepalen hoe hoog de te vragen huur is dan kan dat mijn opvatting daarover veranderen.

10. Schaarste kweken.
Volgens de VEB een beproefde methode om investeerders over de streep te helpen. Kan zijn, maar blijft het feit dat ik 50 woningen wil gaan aankopen en niet meer dan 50. Op is ook echt op en ik kan niet inschatten hoe lang het gaat duren, al heb ik wel een planning in mijn hoofd.

11. Hoe kom je als potentiële investeerder aan informatie.
Het besproken fonds wil dat je je gegevens opgeeft. De VEB wijst er dan op dat je meerdere aanbiedingen kan gaan krijgen.
– Ik geef, samen met het Crowdfunding bedrijf, presentaties en we hebben de aanbieding op de site staan. Als je je gegevens achter laat en lid wordt van het crowdfunding netwerk, dan krijg je uiteraard als klant van dat bedrijf meer en vaker informatie. Je bent immers hun klant. Ik weet niet wie er uiteindelijk klant zijn van dat crowdfunding bedrijf. Ik kan dus alleen maar via het crowdfunding bedrijf de investeerders bereiken.
De VEB doet net alsof het heel erg is dat zo’n aanbieder je dan vaker informatie stuurt. Het zou echt raar zijn als het niet zou gebeuren. Je moet echter als (potentiële) klant wel kunnen uitschrijven op de mailingen.

Al met al een aardig en leerzaam artikel dat De VEB schrijft ter waarschuwing aan investeerders, maar ze zoeken misschien op sommige momenten ook wel spijkers op laag water. Ik ben blij dat ik in de vergelijking die ik ten opzichte van het artikel van de VEB maak er in mijn ogen behoorlijk beter van af kom.

Laat een reactie achter

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichten velden zijn gemarkeerd met *