LADEN

Typ om te zoeken

Vragen over de huizenmarkt

Laatste Nieuws

Vragen over de huizenmarkt

In het licht van de huidige crisis, die nu nog slechts een bankencrisis is, maar als een olievlek over heel de economie zal vloeien, is het goed te kijken naar de huizenmarkt.
Steeds vaker krijgen we vragen of de huizenmarkten van Nederland en België in gevaar zijn. Op dit moment is er nog geen instorting aan de hand, maar als de economie ook buiten de bankensector geraakt gaat worden, dan kan het wel eens zijn dat ook in de Benelux de huizenprijzen gaan dalen. Massa-ontslagen, hogere rentes, te hoge belastingen, angst voor verlies van inkomen, allemaal zaken die bij een economische tegenwind gaan meespelen en huizenprijzen onder druk kunnen zetten. Nogmaals, zover is het nu nog niet!

Is het verstandig om nu een huis te kopen?
Het antwoord is in alle oprechtheid ‘neen’. Maar je zal maar voor bijvoorbeeld het werk moeten verhuizen, dan moet je wat. Huurhuizen zijn lang niet altijd beschikbaar. In zowel Nederland als België worden topprijzen gevraagd en de kans dat deze prijzen de aankomende tien jaar nog (veel) verder gaan stijgen is klein. De enige reden dat er nu niet gigantisch wordt gebouwd om gebruik te maken van de topprijzen is het feit dat zowel grond als grondstoffen bijzonder duur zijn. Ook voor de ontwikkelaars zit er nu dus geen enorme winst in. Ze bouwen nu liever niet, omdat de kans bestaat dat deze nieuwe huizen onverkocht blijven. Grondstoffen zijn overigens de laatste weken wel fors in prijs gedaald. De prijsverlagingen zien we nog lang niet overal onderaan de markt terug, omdat de verkopers zelf nog duur hebben ingekocht.
Nu kopen lijkt niet slim, maar hetzelfde werd me in 2000 verteld, toen ik mijn huidige huis kocht… De markt is daarna niet één jaar omlaag gegaan.
Is het raadzaam on nu uw hypotheek te verlengen richting een zo lang mogelijke periode?
– Ja, op dit moment lijkt het interessant te zijn om dat te gaan doen. Zo neemt u alle risico weg. Immers valt niet uit te sluiten dat over enkele jaren de rente weer 10% of hoger is. Daarbij moet u maar weer een hypotheek kunnen krijgen. Hoe zeker bent u van uw baan of inkomen? Wat als de huizenmarkt instort, krijgt u dan bij een hypotheekverlenging nog wel de hypotheek die u nu heeft?
Het risico verkleinen is geen slechte zaak.
– Is het verstandig zoveel mogelijk af te lossen?
Dat weet ik niet. Immers verliest u dan ook uw fiscale voordelen. Het geld voor een eventuele aflossing cash beschikbaar houden lijkt slimmer te zijn. Zou aflossen interessanter worden, dan kunt u dat op dat moment doen.
Ondernemers zouden kunnen overwegen om hun hypotheek bij de bank op te zeggen en het geld voortaan van hun onderneming te lenen. Wel is het dan nodig dat uw onderneming het geld heeft. U verliest de fiscale voordelen, maar het geld blijft wel binnen uw concern. De rente die u betaalt, is weer inkomen voor uw bedrijf. Inkomen voor uw bedrijf is weer goed, omdat u daarmee vervolgens uw inkomen kunt betalen.
Voor banken is dit overigens een rampscenario, omdat hiermee heel veel onderpand uit de bankboeken zal verdwijnen. Uw accountant kan u ongetwijfeld voorrekenen of deze insteek voor u interessant is.
– Is het te overwegen om uw huidige koophuis nu te verkopen en te verhuizen naar een huurwoning?
Te overwegen is het, maar ik overwoog het al in 1996… Je leeft echter maar één keer. Als de te verkrijgen huurwoning net zo mooi is als uw koophuis, dan is het zeker te overwegen. Als u er op achteruit gaat, dan vraag ik me af of het een winst is. Ik zou zelf dan al 12 jaar slechter gewoond hebben, puur uit angst om geld te verliezen. Persoonlijk ben ik nu nog blij dat niet zo geregeld te hebben.
– Wat als de huizenmarkt instort, heb ik daar dan last van als ik mijn hypotheek moet verlengen?
Ja, dat kan. Ik ga het hier even versimpeld uitleggen. Uw eigen adviseur kan uw situatie tot in detail berekenen. Stel, uw huis is nu 300.000 waard en u heeft een tophypotheek voor dezelfde 300.000 euro. Als uw huis nog maar 250.000 waard is, dan kunt u dezelfde tophypotheek slechts krijgen voor maximaal 250.000 euro. De rest zult u dan moeten bijlappen. Als u dat extra geld niet heeft of kunt krijgen, dan blijft er geen ander alternatief dan het huis verkopen. U blijft dan zitten met een schuld van tenminste 50.000 euro.
U heeft geen last van een instortende huizenmarkt als uw hypotheek nog lang loopt. Zolang u de rente en eventuele aflossing blijft betalen, zal niemand er wakker van liggen dat het onderpand minder waard is geworden. Het is daarom in deze marktomstandigheden helemaal geen slecht idee om een zo lang mogelijk vastgestelde rente af te spreken. Het is ook geen slecht idee om af te lossen. Hoe kleiner uw schuld, des te kleiner uw exposure richting de bank. Zou de rente hoger worden, dan is dat op een kleinere schuld een kleiner probleem.
– Als mijn bank failliet gaat, is dan mijn schuld aan hen verdwenen? Neen, integendeel. De schuldeisers van de bank zouden theoretisch u kunnen sommeren uw schuld aan de bank af te lossen, zodat met dat geld de schuldeisers van de bank weer betaald kunnen worden. Dat is theoretisch, omdat uw schuld en de rente + aflossing daarop veel waard is. U hoeft dus niet af te lossen, maar dit ‘product’ gaat in de verkoop en uw schuld komt bij een andere eigenaar te liggen. U heeft dus geen voordeel van een faillissement van uw bank.
– Hoe zeker is het dat de huizenmarkt instort? Dat is helemaal niet ‘zeker’. Deskundigen riepen al in de jaren negentig dat het onderhand wel over zou zijn met de stijgingen. Ze zaten er tot op heden steeds naast. Aan de andere kant zijn na Amerika nu ook de huizenmarkten van Denemarken, Spanje en Engeland fors lager. Zoals geschreven, als de economie een klap krijgt, dan kan het ook voor de huizenmarkt moeilijk worden, maar het is geen zekerheid dat het ook gaat gebeuren. Het zou een goede zaak zijn als de regering de 6% overdrachtsbelasting (verhuisboete) zou afschaffen. De doorstroming zou er zeer bij gebaad zijn. De vraag naar huizen zou er door aantrekken omdat heel wat eigenaren dan wel durven te verhuizen. Nu laten ze het, want verhuizen van koophuis naar koophuis kost een jaarloon.
– Als ik uit mijn huis moet en mijn huis wordt geveild, hoe komt de prijs dan ongeveer uit?
Een onderzoek van de Erasmus universiteit laat zien dat Nederlandse banken uitgaan van een verlies van 15% ten opzichte van de marktwaarde, maar de realiteit is dat deze executiewaarde in Nederland gemiddeld 38% onder de marktwaarde ligt. Deze veilingverkoop is een onderonsje tussen slechts enkele handelaren die onderling waarschijnlijk illegale afspraken maken. Gewone kopers komen er bij de veilingen niet aan te pas. U bent echter mooi het haasje, want het verschil tussen de hypotheek en de executiewaarde is de schuld die op uw schouder blijft liggen. Als u een waarborg via de NHG heeft, dan komt het verschil voor rekening van de NHG. Die laatste is dan ook niet erg blij met het huidige systeem.

Laat een reactie achter

Je e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichten velden zijn gemarkeerd met *