Ik heb gisteren een video update gemaakt over de stand van zaken rondom mijn Detroit project.
Ik heb in Detroit 31 huurwoningen en een appartementencomplex.
Er zijn wat zaken aan het veranderen want over zes maanden lopen de leningen af. Ik moet dus gaan kijken naar verlenging, of heruitzetten van leningen bij anderen, eventueel uitzetten van leningen bij commerciële partijen of… het verkopen van huizen om daarmee minder afhankelijk te worden van vreemd vermogen.
Dat laatste doe ik liefst niet, want ik heb juist bewust ingezet op vreemd vermogen, want zonder dat had ik nooit zo’n mooie portefeuille aan huurwoningen kunnen opzetten.
Punt is namelijk dat ik op een heel goed moment de huizen gekocht heb. De koopprijzen en de huurprijzen liggen nu heel veel hoger dan toen ik de huizen kocht.
Dát is dus goed gegaan. Door Corona is er de laatste jaren ook heel wat verkeerd gegaan en niet gelopen zoals het de bedoeling eigenlijk was.
Kijk hier de video
Tag:
vastgoed
In Detroit is het zo dat niemand je een huis wil verhuren als je door je vorige huisbaas uit huis gezet bent.
Dat besef is nu bij enkele van mijn huurders ingedaald. Deze week kreeg ik bij de rechter twee betalingsregelingen voorgesteld. Op 11 April staan we opnieuw voor de rechter en wordt de betalingsregeling officieel vastgelegd.
De huurders van de twee woningen zijn samen voor meer dan 10.000 dollar rood komen te staan en dat is nadat de subsidie al binnen is gekomen. Ze dachten dat ze zelf niets hoefden bij te dragen naast de al ontvangen subsidie.
Ik heb ze gedaagd en pas toen de rechter ze uitlegde dat ze dakloos zouden worden, kwamen ze tot hun zinnen.
Ik ben ondertussen al wel akkoord gegaan met de door de huurders voorgestelde betalingsregelingen, maar ik heb er een hard hoofd in. Geheid dat ze ook daar weer een potje van maken en dan rest mij niets dan ze alsnog op straat te zetten.
Het is niet anders. Ook ik heb kosten en ik ben er niet om gratis huisvesting te realiseren.
Bent u het totaal niet eens met me, dan is er misschien wel een kans om die huurders bij te staan. U kan ze de huur schenken of vooruitbetalen…
Immers, dat is wat ik de laatste jaren aan het doen ben geweest, want tijdens de Corona tijd mocht ik niet betalende huurders dus niet uitzetten. U begrijpt wel dat er toen heel wat mensen gratis zijn gaan wonen. Het heeft me veel geld gekost.
Nu de markt tot rust is gekomen en rechters weer werken gaat het ook weer beter met de verhuur. Er is nu weer een positieve cash flow.
Meer over mijn project op deze site.
De komende weken worden alle huidige geldleners door Matching Capital gebeld met een aanbod om tegen een iets hogere rente de lening 5,5 jaar te verlengen.
Uiteraard hoop ik dat veel huidige geldleners dat willen doen. Ik weet echter dat ter waarde van 160.000 euro er nu al een aantal geldleners af gaan haken. Daar zal ik dus een andere oplossing voor moeten gaan vinden.
Het kan zijn bestaande geldleners die meer willen inleggen, of het vinden van nieuwe geldleners.
Alternatieven zijn er ook. Ik kan natuurlijk enkele huizen verkopen om zo de noodzaak voor vreemd geld te verminderen. Ik kijk ook al naar commerciële leningen waar ik die ‘potentieel te verkopen huizen’ eventueel in onder kan brengen. In dat geval maak ik er in feite twee portefeuilles van. Een deel van de huizen in de particuliere leningen en een deel in commerciële leningen.
Ik hoop echter op genoeg geld vanuit particuliere investeerders.
Daar doe ik het in feite ook voor, omdat ik mijn lezers een degelijk rendement wil bieden.
Meer over mijn Detroit initiatief op deze website.
Heb je vragen, mail me even op [email protected]
Voor mijn vastgoed project in Detroit heb ik via Matching Capital leningen aangetrokken. Ik zit nu over een half jaar tegen de aflossing van die leningen aan.
Ik moet dus gaan kijken of ik nieuwe leningen ga vragen, of dat ik naar een bank of commerciële leningverstrekker ga, of dat ik een flink deel van de huizen verkoop, de leningen aflos en dan een paar huizen volledig in mijn bezit aan ga houden.
Het liefst ga ik voor het opnieuw uitzetten van leningen. Zo kan ik de 31 woningen gewoon aanhouden.
Naar nu blijkt zijn ondertussen twee leningverstrekkers helaas overleden. De erven zullen het geld dus op gaan vragen en niet opnieuw uit willen zetten in leningen.
Daar moet ik dus zeker een oplossing voor gaan vinden. In totaal een bedrag van 160.000 euro moet ik zeker gaan dekken met nieuwe leningen.
Daar ga ik de komende weken mee aan de slag.
Wat overigens al wel gebleken is, is dat op papier de huizen meer dan dubbel zo veel waard zijn geworden. Ik heb achteraf bezien enorm voordelig ingekocht. Dat wil overigens niet zeggen dat ik de huizen ook tegen de huidige theoretische prijzen verkocht krijg. Het gaat om huurhuizen en je moet soms bij verkoop van dat soort woningen ook wat geluk hebben dat er net een paar kopers in de markt zijn. Als er net vraag is, dan kan het enorm meevallen, maar in zo’n kleine markt kan je aanbod ook in een vrijwel lege markt vallen. Daarom ben ik nu al aan het kijken naar oplossingen. Ik wil niet in tijdnood komen en gedwongen worden tot paniekverkopen.
Wil je meer weten, mail me dan op [email protected]
Ik heb overigens ook een website online staan. Klik hier om de website te bezoeken.
Volgens de bekende makelaar Cor van Zadelhoff is de toestand van de vastgoedmarkt kritiek en kunnen we de nodige calamiteiten gaan verwachten.
Waar zitten de problemen wat mij betreft dan in?
Eén van de problemen is de inflatie. Een ander probleem is de stijgende rente.
Vastgoed wordt voor nieuwe kopers, maar ook voor mensen die hun hypotheek tegen een veel hogere rente moeten verlengen veel te duur.
De enige oplossing is dan prijsdalingen voor het vastgoed.
Maar prijsdalingen zullen er voor zorgen dat steeds meer hypotheken onder water raken, met de gevolgen van dien. Banken gaan dan meer zekerheden vragen en er gaan dan mensen uit huis gezet worden als ze die zekerheden niet kunnen bieden.
Op dit moment zijn er weinig tot geen positieve impulsen voor de markt.
Er moet veel gebouwd worden, maar ook dat loopt niet lekker omdat milieu problemen bouwinitiatieven vertragen.
Stel even, je bent twintiger. Je wilt uit huis, of je bent al uit huis, maar huurt nu.
Is het verstandig om nu een huis te kopen?
Laat ik er duidelijk over zijn, dit artikel is geen advies iets al dan niet te doen.
Het is mijn gedachte over de materie.
Ik heb zelf om in te wonen drie huizen gekocht in mijn leven, waarvan twee op het juiste moment.
En daar raak ik direct een belangrijk punt… Het juiste moment.
Wat is dat?
Het is het kopen van een huis op of vlak bij de bodem van de markt.
Dan heb je de meeste voordelen. Immers, je betaalt het minste, hoeft ook het minste te lenen en je hebt de grootste kans dat je huis meer waard gaat worden.Is dit het juiste moment?
Ik denk zelf van niet.
Gezien de inflatie en de problemen van de banken is de kans zeer wel aanwezig dat we veel lagere huizenprijzen gaan zien. Als je de tijd dus hebt, dan zou ik wachten.
Maar… Je leeft maar één keer. Vergeet dat ook niet.
Een huis is vooral om in te wonen, niet om mee te speculeren.
Maar… Ik geef toe, een huis op het juiste moment kopen geeft je mogelijk in de toekomst wel extra kansen.
Zeker als je op de top durft te verkopen en dan even gaat huren tot de huizenprijzen weer flink lager zijn.
Er is geen opzet die voor iedereen goed is. Hoewel ik heel blij ben met mijn twee goede getimede aankopen, ben ik blijer met mijn huis. Als je je droomhuis kan veroorloven, wat boeit het dan als het de komende tien jaar minder waard is? Je moet het alleen kunnen blijven betalen en liefst niet moeten verhuizen. Dat laatste hoeft geen ramp te zijn, want goedkoper moeten verkopen houdt ook vaak in goedkoper kunnen aankopen. Maar een huis met verlies verkopen voelt nooit goed… denk ik. Ik heb dat nog niet bij de hand gehad.
Afgelopen maand heb ik twee rechtszaken tegen de overheid gevoerd en gewonnen. Het ging daarbij om toezeggingen van de overheid rondom huursubsidie die gedaan waren, maar niet tot uitkering gekomen waren.
Eind deze maand wordt er in totaal 25.000 dollar overgemaakt.
Helaas voer ik nu ook nog enkele rechtszaken tegen huurders die weigeren de huur te betalen. Hierbij gaat het vooral om uitzetting, zodat ik de huizen kan gaan verhuren aan huurders die wel de huur willen betalen.
Vandaag is er een gesprek met een potentiële huurder die in één keer heel het appartementen complex wil huren. Ik moet een concessie doen v.w.b. de hoogte van de huur, maar voordeel is dat ik dan wel twee jaar verzekerd ben van een 100% bezetting van de appartementen. Het zou veel goedmaken. Ik hoop dus dat de zaak beklonken kan worden.
Dezelfde huurder heeft ook interesse in drie huizen, maar hier hou ik nog even de boot af. Eerst maar eens een eerste contract sluiten en geld zien, dan eventueel nog meer verhuur aan dezelfde organisatie. Ik wil niet te afhankelijk worden van één partij zonder dat die partij ooit een dollar naar me overmaakte.
Zou ik me wel te afhankelijk maken, dan voorzie ik late heronderhandelingen over bijvoorbeeld de afgesproken huur hoogte etc. In zo’n situatie wil ik niet terechtkomen.
Al met al begint het er al leuker uit te zien. Ik ben door de Corona crisis door een diep dal gegaan met de huizen. Voordeel is wel dat de huizenprijzen zo’n 100% hoger liggen ten opzichte van toen ik ze kocht.
Ik zou nu dus ook kunnen liquideren en er dan toch positief kunnen uitspringen. Niet mijn intentie, maar het is wel prettig dat die mogelijkheid er ook is.
Zoals u mogelijk weet, ben ik sinds 2000 zelfstandige. Voor die tijd was ik, net als mijn hele familie, gewoon werknemer. Ik had een leuke loopbaan, maar echt opvallend was het niet. Mijn beperkte opleiding (geen universitaire studie met de daarbij horende connecties gedaan) weerhielden me er van echt door te kunnen breken.
Ik had in 2000 een bedrijf opgericht en samen met een compagnon 20 personen in dienst genomen. We dachten… als we 20 knappe koppen bijeen zetten, dan kunnen we geld verdienen.
Nu, dat bleek zo niet te werken. Die 20 knappe koppen waren meer bezig met hun pensioenopbouw, de auto van de zaak en elkaar onderuit halen dan dat het ze ging om geld voor de onderneming te verdienen en daarmee hun enorme loon ook waard te zijn. Slechts een enkele van de 20 personen in dienst was bereid er echt voor te gaan.
Dat avontuur was dus na een kleine 1,5 jaar weer over. Mijn spaargeld was verdwenen, ik kon met lege handen opnieuw beginnen.
In april 2001 heb ik Beursbox.nl opgericht. Beursbox begon leeg. De eerste nieuwsbrief ging alleen naar mijzelf en mijn vader.
Geld voor pensioenopbouw of ziekte verzekering was er niet.
Pas in 2018 werd ik me bewust van het feit dat ik naast een wettelijk verplichte fiscale pensioenopbouw (die in het echt niet hoeft te bestaan) ik eigenlijk nog niets had opgebouwd.
Pas toen ging ik werken aan een echte zakelijke opbouw EN een aparte privé opbouw.
Zakelijk ging ik onroerend goed op grotere schaal kopen en ik heb dan nu 31 huizen en een appartementen complex in de VS. Privé begon ik eind 2019 aan een opbouw van leningen die ik via Neo Finance uitzet. Ik heb nu 1.633 leningen uitstaan, goed voor een bedrag van 54.300 euro en maandelijks komt daar netto zo’n 450 euro aan rente uit, die ik ook weer in leningen uitzet.
Sponsoring van Beursbox zet ik volledig privé in voor de opbouw van mijn portefeuille bij Neo Finance.
Een arbeidsongeschiktheidsverzekering heb ik nog altijd niet. Denk ook niet dat die er ooit gaat komen.
Het grote nadeel van vastgoed is het feit dat je er veel kapitaal voor nodig hebt en dat kapitaal zit vast in stenen.
Het is dus niet makkelijk om de zaak cash te maken.
Voor beleggers die wel in vastgoed willen beleggen, maar ook makkelijk bij hun geld kunnen komen reden om dan maar te beleggen in vastgoed beleggingsfondsen.
Daar kan je in- en uitstappen.
Mijn ervaring daarmee is niet positief.
Ook belegde ik in Rodamco, onderdeel van Robeco. Het ging ‘even’ iets minder in de vastgoedsector en het fonds ging op slot. Dit hield in dat je als belegger niet meer mocht verkopen. Ineens zat ik dus alsnog vast in vastgoed.
Vanwege de maatregel werd de waarde fors omlaag bijgesteld, dus ik had te maken met een papieren verlies op een positie waar ik vast in zat.
Dat was voor mij de laatste keer dat ik me via die weg in vastgoed bezig hield.
Als ik dan toch vast zit, dan wel op mijn eigen voorwaarden.
Blackrock is nu met haar BREIT fonds de laatste van de vastgoedfondsen die de zaak op slot heeft gedaan. Te veel beleggers wilden uitstappen en BREIT kwam zonder cash te zitten. De noodrem ging er op.
Het is een waarschuwing voor heel de sector. Immers, als zelfs Blackrock zo’n maatregel moet nemen, dan kan je op je vingers natellen dat de sector een groot cash probleem heeft. Ik ben benieuwd welke vastgoedfondsen nu snel gaan volgen.
Eén van mijn huizen in Detroit staat nu leeg nadat de huurster er (met medeneming huurschuld) vandoor is gegaan.
Ik schreef al eerder dat ik zo’n 10.000 dollar kwijt ga zijn aan de renovatie omdat het huis door haar en haar gezin is uitgewoond.
Dat is het slechte nieuws.
Het goede nieuws is dat de wijk ‘up and cummin’ is en dat de huizenprijzen meer dan 200% hoger liggen dan toen ik het huis in 2018 kocht.
Het betreft dit huis
Ik kocht het voor 36.000 dollar. (Vraagprijs was indertijd 55.000)
Vergelijkbare huizen in de omgeving gaan nu voor 120.000 en soms meer.
Als ik dus zou verkopen, dan zou ik daar vele tienduizenden dollars winst kunnen maken.
Qua kosten heb in de loop van de tijd ook belasting moeten betalen en leende ik de aankoopsom met een 7% rente om het huis te kunnen kopen. (Ik gebruikte 15% eigen geld)
Het gaat me echter niet zo zeer om die te maken winst, als is deze uiteraard mooi meegenomen. Het voordeel zou meer zijn dat ik dan ineens weer cash heb en daarmee ik renovaties in andere huizen kan laten uitvoeren en misschien ook enkele geldverstrekkers hun geld kan teruggeven.
Aan de andere kant… Dit huis kan ik na de renovatie verhuren voor tenminste 1.000 dollar per maand, mogelijk iets meer.
Als je er dus een wel betalende huurder in kan zetten, dan is de cash flow ook zeer aantrekkelijk.
Ik heb dus een beslissing te nemen.
Ik moet dat wel doen voor ik het huis weer verhuur, want verhuurd is het huis minder waard dan leeg. Immers kan ik het verhuurde huis alleen aan investeerders verkopen. Die investeerders bieden lager dan mensen die er zelf in willen gaan wonen. Ik heb voor nu opdracht gegeven het huis te renoveren en nog geen nieuwe huurders aan te trekken. Ik heb nog zat leegstaande huizen, dus mensen die een huurhuis zoeken kan ik toch wel aan een huis helpen.