- Ik heb vorige week mijn eerste aankoop van zilver bij Goud999 gedaan en maakte er een video van. Zo zie je hoe of dat het werkt! Kijk hier
- Bitcoin kwam zaterdag weer (ver) boven de 50.000 euro per bitocin.
- Ik heb nu zelf meer dan 26.000 euro aan uitgezette leningen bij Neo Finance. Het zijn 1090 leningen. Dat wil zeggen dat ik 23,90 per lening uit heb staan. Lees meer op deze site.
- Coolblue stelt haar beursgang tot in het najaar uit. Als van uitstel maar geen afstel komt!
- Alibaba heeft in China de hoogste boete ooit voor een bedrijf gekregen. Het is een boete van 2,8 miljard dollar geworden. Het aandeel ging daarop 8% hoger.
- De overeenkomst door bemiddeling tussen twee Zuid Koreaanse batterijen makers voor elektrische auto’s is een goede zaak voor de VS. Beide bedrijven mogen nu een fabriek in de VS plaatsen. Met de overeenkomst tussen de twee bedrijven kan een investering in de VS doorgang gaan vinden.
- De vaccinaties met Chinese vaccins zijn niet erg effectief is na onderzoek gebleken. In China mag alleen gevaccineerd worden met Chinese vaccins.
- Er gaan geruchten dat Microsoft Nuance voor 16 miljard wil overnemen. Dat zou een premie van 23% over de koers van afgelopen vrijdag inhouden.
- Een Coronavirus variant gevonden in Zuid Korea kan door de bescherming van het Pfizer/BioNTech vaccin heen breken.
- In de VS hetzelfde vastgoed probleem als hier in Nederland: Te weinig huizen en daarom bieding oorlogen bij de kopers.
- Webinar met 4 nieuwe vastgoedprojecten! 14 april 20:00 uur. Kijk hier
Kijken we alleen naar Nederland, dan zien we dat zakelijk vastgoed, te weten winkels en kantoorpanden, het nu niet goed doen. Er is heel veel onzekerheid en dat heeft zijn weerslag op de waarde van het zakelijke vastgoed.
Tegelijkertijd is er een enorm woningtekort en blijft de bouw van woningen fors achter bij de vraag en zien we als gevolg daarvan de huizenmarkt ontploffen. We zien recordprijsstijgingen, daar waar de deskundigen een jaar geleden dachten dat de huizenmarkt nu fors in mineur zou zijn.
Dit is GEEN moment om een huis te kopen!
Dit is WEL een moment een bedrijfspand te kopen dat je mag aanpassen naar bewoning. Als je dat voro elkaar krijgt, dan kan je nu nog wel binnen lopen.
In de VS (die markt ken ik nu eenmaal redelijk goed) is het beeld anders.
Ook daar zien we dat zakelijk vastgoed het slecht doet. De huizenmarkt is daar wel anders. Nu is de VS ook net zo groot als heel de EU, dus een vergelijking met Nederland gaat niet op.
We zien in de extreem dure steden van de westkust dat er leegstand ontstaat bij de duurste huur appartementen en huizen.
Consumenten zijn bereid verder weg te wonen. Dat is namelijk ook makkelijker, want veel meer gaat nu online. Dat houdt in dat steden die voorheen in het tweede plan lagen nu ineens prime zijn geworden. Steeds meer Amerikanen willen een groot huis voor hetzelfde geld.
Kijk ik in Detroit, dan is daar de woningnood ook aan het toenemen. Mijn connecties zeggen dat ze nog NOOIT zo’n vraag naar huurwoningen gezien hebben.
Het lukt me nu ook niet langer om op mijn voorwaarden woningen te kopen.
Ik ben dus even gestopt met zoeken. Wel heb ik recent twee huizen bijgekocht. Mijn prioriteit ligt nu op het renoveren en verbouwen van mijn woningvoorraad en liefst zo snel mogelijk.
We hebben nu eindelijk drie teams aan het werk om het appartementencomplex en de laatste tien woningen te renoveren.
Het blijft dramatisch hoe slecht Amerikaanse bouwvakkers hun vak verstaan.
Twee van de teams die we hebben bestaan dan nu ook uit Latijns Amerikaanse werknemers. Die komen namelijk wel werken en komen hun afspraken wel na.
Gisteren schreef ik al over rijk worden met vastgoed. De vraag is nu hoe je dat vastgoed eventueel gaat financieren.
Ik las op één van de sites van mijn (Rijk worden) collega’s dat ze aanraden zo veel mogelijk met eigen geld te kopen.
Dat is nu typisch iets dat ik gelukkig niet heb gedaan. Sterker nog, toen ik mijn opzet uitgelegd had aan een rijke mede ondernemer die ooit enkele huurpanden in Florida had, gaf hij aan dat hij mijn methode graag toen al had geweten…
Wat is mijn overweging?
Het beste leg ik dat even uit met een simpel rekenvoorbeeld.
Stel even, je hebt 500.000 dollar.
Daar kan je in downtown Detroit vijftien huurwoningen van kopen.
Het mooie is, je hebt met eigen geld geen rentekosten, wel huurpenningen. We gaan even uit van 700 dollar per huis. Je inkomstenpost is bij volledige bezetting 10.500 dollar per maand. In totaal is dat bruto dan dus 126.000 euro huurinkomsten per jaar.
Bruto rendement op eigen vermogen is dan 25,2%
De bedragen en realiteitswaarde van de bezetting doen er nu even niet toe, het is maar een voorbeeld met overigens bruto bedragen. (Netto is minstens 50% lager…)
Nu heb ik geen 500.000 dollar maar ik ben een kleine belegger met slechts 100.000 eigen dollars.
Ik leen daar dan tegen 7% rente 400.000 dollar bij en koop vervolgens ook vijftien huizen van die prijs en krijg dezelfde huur. In feite is maar 20% van de investering mijn eigen geld.
Hoe ziet dat er uit?
Rentekosten op de lening zijn 28.000 dollar
Huur bij volledige bezetting 10.500 dollar per maand. In totaal is dat bruto dan dus 126.000 euro huurinkomsten per jaar. Daar gaan de rente kosten vanaf… 28.000 dollar, hou je over bruto 98.000 dollar. (Netto is minstens 50% lager…)
Rendement op eigen vermogen is dan bruto… hou je vast… 98%…
Misschien begrijpt u nu waarom ik zo graag in Detroit zit en waarom ik bereid ben om tussen de 6 en 7% rente aan mijn geldschieters te geven.
Deze cijfers zijn qua uitgangspunt mijn realiteit. Helaas bleek de bezettingsgraad nog niet haalbaar. Dat kwam vooral door Covid. Ik hoop dat dit nu snel gaat veranderen. U ziet hier hoe ik hier mijn geld kan verdienen. Ik zou kunnen aflossen op leningen en meer eigen geld inzetten… maar… Dan verlies ik die prachtige hefboom, dus waarom zou ik dat doen?
Dit is ook de reden dat ik voor beleggers die groter willen denken AFRAAD om alles met eigen geld te financieren. Je beperkt je winsten op eigen vermogen dan enorm. Dat begreep de Florida belegger achteraf ook. Hij had aardig zaken gedaan, maar het had ook fantastische zaken kunnen zijn geweest.
Wat ik uiteindelijk tot op heden heb gedaan, is een miljoen lenen. Ik heb nu 30 huizen.
Misschien begrijpt u nu waarom ik naar 50 huizen wil en waarom ik bereid ben om eigenlijk een belachelijk hoge rente te betalen. Maar… Het werkt alleen in bepaalde markten.
In Nederland koopt u met 500.000 euro maar twee huurhuizen. Doe de berekening dan en het is maar de vraag of mijn opzet dan ook nog wel opgaat.
Het is ook duidelijk dat de hefboom steeds interessanter wordt naarmate je portefeuille groter wordt.
Ik wil nu eerst de 50 huizen halen. Daarna wil ik overwegen een partner te zoeken waarmee dan samen naar 100 gegaan kan worden. Er zit immers ook wel steeds iets meer werk in. Door straks 100 woningen van twee investeerders in één portefeuille te houden hou je ook de beheerskosten laag.
Nu ben ik een relatief rijke belegger in één van de armste steden van de VS. Prins Bernhard is met zijn 500 pandjes in Amsterdam actief. Het mag wel duidelijk zijn hoe extreem rijk je daar dan van kan worden. Die praat niet over maandhuren van 700 dollar… (Maar hij kan ook geen pandjes meer kopen voor 35.000 dollar per stuk…)
Ik ben wel heel benieuwd voor hoeveel miljoen hij ondertussen al in vastgoed zit en hoe groot hij uiteindelijk wil worden.
Ooit werd Prins Bernhard gevraagd om te getuigen bij een hoorzitting over pandjesbazen. Hij gaf toen aan geen vastgoedexpert te zijn en hij weigerde te komen. Ik vind dat hij wel had moeten getuigen, maar inderdaad, je hoeft geen vastgoed expert te zijn om veel panden te hebben. Ik ben ook geen vastgoed expert in Detroit. Sterker nog, ik ben er nog nooit geweest en heb geen enkele behoefte er ooit heen te gaan. Je moet financieel bij de pinken zijn en enkele experts om je heen verzamelen. Ik ben iedere dag met de portefeuille bezig en heb wekelijks overleg met de lokale mensen die voor me werken. Maar mijn rol is vooral om het financiële plaatje in de gaten te houden. Er moet altijd op tijd geld beschikbaar zijn. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met de onderhandelingen voor vijf nieuwe woningen. Ik moet zorgen dat de cash er voor op tijd op de plek van bestemming is.
Het enige waar ik echt op dagbasis inhoudelijk naar kijk, zijn de financiële kerncijfers. Voor de rest stuur ik op aangeven van de lokale experts. Verder hou ik ze scherp door vragen te stellen over de bonnetjes die ze moeten scannen en die ik dus kan inzien… Verder wil ik altijd weten waarom een huurder niet op tijd met betalen is. Maar ook dat is alleen maar sturen op financiën.
Gelukkig heb ik een enorme marge, want feit is, vanwege Corona draai ik nu slechts break even… Dat was heel anders geweest als ik niet bruto op 98% had gezeten…
Deze lokale markt is eigenlijk al sinds de jaren zestig van de vorige eeuw ‘anders’ dan de rest van de VS. Tot 2014 was er sprake van een structurele bearmarket. Huizenprijzen bleven dalen omdat er door de neergang van de auto industrie constant een enorm aanbod van leegstaande woningen aanwezig bleef. De stad ging van 1,5 miljoen inwoners naar onder de 650.000 inwoners.
Pas in 2014 kwam de ommezwaai en die is nog altijd gaande.
In 2019 gingen de huren in Detroit het hoogst van heet de VS omhoog. In 2020 zien we stijgende huizenprijzen, terwijl in andere delen van de VS de huizenmarkt nu aan het stagneren is.
In Detroit werden letterlijk honderdduizenden ruïnes van voormalige woningen gesloopt.
Er is nu een tekort aan bewoonbare huizen ontstaan. De enorme leegstand van bewoonbare woningen is voorbij. Dit komt mede omdat sinds 2014 per jaar tienduizenden ruïnes zijn gesloopt. De voorheen slechtste delen van Detroit zijn nu lege vlaktes geworden.
De criminaliteit is terug op het niveau van een provinciestadje.
De verwachting is nu dat de stad extra interessant gaat worden omdat hier ook voor de landelijke politiek een win situatie te behalen is. Wil je wat aan raciale achterstanden doen, dan is Detroit de perfecte plek. De economie groeit er en armoede is er nog enorm groot. De beweging is de goede kant op en met een klein duwtje kan je een heel eind komen. Ideaal dus om daar dat duwtje te gaan geven en te laten zien dat het wegnemen van raciale achterstanden voor jou als landelijke politicus een belangrijk punt is.
Voor mij als huiseigenaar in die stad is het nu belangrijk dat er voor iedere gerenoveerde woningen redelijk makkelijk huurders te vinden zijn. Ik ben ondertussen echter niet meer de enige koper van woningen in die markt. Daar waar ik eerst de koopprijs bepaalde, heb ik nu rekening te houden met nieuwe beleggers die makkelijker hun portemonnee trekken.
De absolute koopjes periode is voorbij. Het is jammer, maar ik was er ruim op tijd bij. Mijn tijd van oogsten is echter nog niet begonnen. Ik moet nog altijd 10 woningen laten opknappen en het appartementencomplex is ook nog niet opgeleverd.
Meer over mijn project op deze site
Ik heb het zelf niet goed gedaan.
Pas in 2018 werd ik me er op 53 jarige leeftijd van bewust dat ik toch écht iets aan mijn pensioen moest gaan doen. Als ondernemer was er door mij vrijwel niets ‘echt’ geregeld.
Natuurlijk is er in mijn bedrijf op papier wel een pensioen opgebouwd, maar dat geld is weg. Ik heb het gebruikt om mijn onderneming op te bouwen en er is geen enkele garantie dat ik het op termijn weer voor een goede prijs cash kan maken.
Ik ben immers zelf mijn onderneming. Dat heb je als je bijna alles zelf doet en geen personeel hebt.
Kortom, die reservering op papier, die is gebakken lucht totdat ik in de toekomst kan bewijzen dat het geen gebakken lucht is.
In 2018 heb ik daarom twee acties ingezet om aan mijn pensioen te werken.
Zakelijk heb ik toen besloten groots in Amerikaanse vastgoed te gaan. Het is nu 2021 en ik heb dertig huurwoningen in de VS. Tevens wordt er nog altijd een appartementencomplex gerenoveerd. Meer info hierover op https://www.detroitvastgoed.nl
Privé besloot ik OOK aan mijn pensioen te werken. Ik zie dat als twee aparte lijnen. Privé heb ik ingezet op Neo Finance.
Begin 2021 heb ik daar 21.000 euro in consumentenleningen geïnvesteerd. Het plan is om over negen jaar 250.000 euro in die leningen te hebben zitten en dan te kunnen rentenieren van de renteopbrengsten.
Ik hoop dat het achteraf een overkill blijkt te zijn. Mijn huizenproject is nog altijd niet beter dan break even, al blijf ik wel heel positief over de uiteindelijke potentie. Het is echter opgezet met 80% vreemd geld en naast de forse rente moet ik dus ook over drie jaar beginnen met het terugbetalen van de leningen. Dat kan op meerdere manieren.
Ik kan natuurlijk proberen nieuwe leningen uit te zetten. Ik los dan oude leningen af met nieuwe. Gezien de daling van de dollar zou dat een goede zet zijn om dat in Europa te doen.
Ik kan ook een aantal huizen verkopen en daarmee leningen aflossen. Ik sluit dat niet uit, omdat ik daarmee de portefeuille wel kan verbeteren. Bijvoorbeeld door huizen af te stoten die wat verder weg liggen van de rest. Het beheer van de portefeuille kan daarmee goedkoper worden en dat is weer goed voor het netto rendement op het ingezette vermogen.
Een andere mogelijkheid is om heel de portefeuille op termijn om te zetten naar een onroerend goed fonds. Het voordeel daarvan is dan dat anderen ook echt deelnemer/mede eigenaar kunnen worden. Deze eventuele opzet heb ik nog verder geen diepgaand onderzoek naar gedaan. Ik krijg echter wel eens vragen van lezers die ook echt eigenaar willen worden. Dat is in mijn ogen geen goed idee als je maar één of twee huizen gaat kopen.
Er is niet één vastgoedmarkt, er zijn er meerdere. Het is goed je dat als belegger te realiseren.
Zo is er de woningmarkt voor koopwoningen en voor huurwoningen. Die huurmarkt is dan weer verdeeld over twee deelmarkten waarbij de vrije huursector voor beleggers de belangrijkste is.
Daarnaast is er de zakelijk/commerciële sector. Winkelpanden bijvoorbeeld. Maar ook winkelcentra.
De kantorenmarkt is ook nog aanwezig. Verder is er industrieel vastgoed. Dit is niet echt een markt voor (particuliere) beleggers.
Als je dus zegt dat de vastgoedmarkt goed of slecht draait, dan moet je wel goed aangeven over welke vastgoedmarkt je het hebt.
Koopwoningen doen het nu heel goed. Huurwoningen echter wat minder omdat de prijs zo hoog ligt om een pand te kopen, dat het rendement op de huur een probleem kan worden als er sprake is van veel onderhoud of enige leegstand.
De kantorenmarkt is nu slecht. Veel thuiswerken is slecht voor de vooruitzichten, want niemand die nu weet hoe die markt zich na Corona gaat ontwikkelen. Een slechte verwachting kan zich gaan uitten in een dalende prijs en dát kan dan weer een kans gaan vormen. Je moet dus ook kijken of slechte verwachtingen al in de prijs zijn meegenomen.
Winkelpanden zijn nu dramatisch. De leegstand was al hoog en die zal door de Corona maatregelen alleen maar toenemen.
Ga je actief worden in de vastgoedmarkt, dan is dit het moment voor heel gerichte acties. De brede markt is nu namelijk niet erg interessant.
Er zijn ook nu nog prachtige kansen. Die markt is daar groot genoeg voor. De vraag is of je die prachtige kansen als nieuwkomer wel gaat herkennen. Immers, waarom zouden de mensen met verstand van zaken die kansen dan missen?
Dat gezegd hebbende… Ik was stront eigenwijs in Detroit en vooralsnog heb ik enorm gelijk. De prijzen zijn flink omhoog in die stad. De huur was de snelst stijgende van heel de VS in 2019 en ik voorzie dat dit ook in 2020 zo gaat blijken te zijn.
Douwe Westervaarder van Matching Capital geeft op donderdagavond 17 december zijn laatste webinar van 2020.
Hij presenteert dan de laatste projecten van het jaar om te kunnen investeren.
Matching Capital staat voor “Samen investeren in vastgoed”.
Bij Matching Capital kan iedereen vanaf € 5.000 investeren, met 6% (of meer) rente en de zekerheid van eerste hypotheek op het vastgoed.
Douwe en zijn team doen al het werk. Van de selectie en beoordeling van projecten en de hypotheekakte bij de notaris, tot het uitbetalen van rente en aflossing.
Tijdens het webinar zal Douwe meerdere projecten presenteren.
Hij zal uitleggen hoe het zit en vragen beantwoorden.
Het is donderdagavond ook mogelijk om te investeren.
Deelname aan het webinar is gratis. Het aantal deelnemers is beperkt, om voldoende ruimte te houden voor vragen.
Meldt je hier aan voor het webinar!
Ik schreef al eerder dat ABNAMRO haar hoofdkantoor op de markt gaat brengen. Is zo’n groot kantoor nog interessant in deze tijd van thuiswerken?
Welke bedrijven hebben nog zo veel mensen op een kantoor werken dat zo’n duur en groot kantoor nodig is?
Het gebouw zelf heeft wel enkele voordelen. Het ligt op de beste zakelijke locatie van Nederland en belangrijker nog, het ligt op eigen grond!
Een vrijwel unieke situatie in Amsterdam. Dat is zo gekomen omdat ABNAMRO indertijd een grondruil met de gemeente kon doen. De bank had namelijk onder meer aan het Rembrandtplein eigen grond.
De afkoopsom van erfpacht is elders al duizenden euro’s per vierkante meter. Dat is dan voor 50 jaar. Daarna moet je opnieuw afrekenen.
Het gebouw van ABNAMRO heeft 750 parkeerplaatsen en een congrescentrum met 400 plaatsen. Het heeft ook een auditorium met 250 plaatsen, 20 vergaderzalen en een personeelsrestaurant voor 500 personen. Verder is er een dealingroom voor 600 personen en zijn er zeer waarschijnlijk ook enkele kluizen in het gebouw aanwezig.
Het is écht een uniek gebouw en het is duurzaam gebouwd.
Puur als gebouw dus een topstuk op een toplocatie.
Maar wie heeft er nu nog zulke diepe zakken dat je juist dát gebouw wilt kopen? Welk bedrijf kan en wil naast ABNAMRO dit gebouw straks huren? Het blijft toch een beetje “het gebouw van ABNAMRO”, zeker omdat ze een deel willen blijven huren.
