Dat was een vraag die ik kreeg van iemand die zich af vroeg hoe ik stond ten opzichte van de kwaliteit van de woningen die ik verhuur.
Het punt is, het feit of ik er zelf in zou willen wonen is voor mij totaal geen vraag die ik mezelf stel. Ik ben immers de doelgroep voor die woningen niet.
Ik zou al niet in de VS willen wonen.
Dus al vanuit dat gegeven een volmondig “neen” op de vraag of ik er zelf in zou willen wonen.
Veel belangrijker is of de woningen in de lokale markt interessant zijn om er in te gaan wonen.
Is er vanuit locals vraag naar dit soort woningen en appartementen en naar de kwaliteit van de woonruimte die ik lever?
Het antwoord is ja.
Zeker vanwege de huur die ik voor de woningen vraag. Ik zit namelijk altijd nét onder de huur die lokaal gevraagd wordt. Een bewuste keuze omdat ik mijn huizen liever zo kort mogelijk leeg zie staan. Ik heb weinig huurders die heel erg lang willen huren, dus dan liever snel een nieuwe huurder voor iets minder, dan maanden verliezen en dan net iets meer huur krijgen, maar over twee jaar bezien in feite minder huur ontvangen hebben.
Mede door de Corona tijd is het zo dat vrijwel al mijn huurders nog geen twee jaar bewoner van het huis zijn.
Een huurder langer in huis hebben scheelt aan renovatie kosten, maar de huur verhogen is bij een zittende huurder wat lastiger. Gaat de huurder weg, dan krijgt de nieuwe huurder te maken met de dan gangbare huurprijs.
Daarom is de huur in enkele jaren tijd gemiddeld van 700 dollar naar bijna 1.100 dollar per woning gegaan.
https://www.detroitvastgoed.nl
huurhuis
Ik heb één huis in 2019 gekocht en nog NOOIT ook maar één dag verhuurd gehad.
Het huis heeft een stevige renovatie nodig en er is simpelweg de mankracht en vervolgens het geld niet voor geweest.
Op dit moment heb ik WEER bewust gekozen de renovatie uit te stellen omdat ik vier huizen leeg heb waarin heel snel mensen kunnen als er maar even een paar man de klusjes gaan doen.
Ik kies er dus bewust voor om dat ene huis weer leeg te laten staan.
Maar… waarom dan aanhouden?
Zou ik dan niet beter het huis verkopen en met het geld een ander huis kopen?
Het is één van mijn overwegingen… Het punt is… het huis ligt wel goed. Het heeft alleen de nodige liefde nodig…
Alle andere huizen die ik kocht hebben die liefde al wel gehad, maar dit huis lag steeds aan de achterste mem en moet ook nu weer wachten.
Kwestie van prioriteiten stellen.
Van mijn 31 woningen stonden er afgelopen vrijdag maar liefst 8 leeg…
Althans.. zo leek het even.
Ik schrok wel, want ik wist maar van vijf leegstaande woningen, waarvan drie i.v.m. renovatie. Wat was er aan de hand met de andere drie?
Het betreft de witte huisjes.
Eén daarvan staat officieel wel leeg, maar er woont tijdelijk één van onze monteurs in. Het bevalt hem wel en hij wil er blijven wonen. De status is dus leegstaand, maar hij gaat nu huur betalen. Hij mocht er namelijk gratis wonen als hij de woning zou opknappen. Daar heeft hij zijn tijd voor genomen en vanaf nu is het ook gewoon dokken voor hem.
De andere twee huisjes zijn al bewoond, maar officieel nog niet… We hebben een contract met een marktpartij die vaak mensen snel ergens moet kunnen huisvesten.
We hebben even gekeken of dat voor ons werkt. Het bedrijf weet inderdaad de huurders snel te vinden, maar de beloofde betaling moet nu in juni komen en anders is het einde verhaal voor het bedrijf en de huurders. Het bedrijf staat al drie maanden achter, een bedrag van grofweg 6000 dollar.
Gisteren schreef ik al dat Jeff Bezos de loftrompet kreeg toegezwaaid omdat hij volgens de analist van Finance Yahoo op tijd in huurhuizen gestapt is.
Waarom denkt die analist dat?
Het punt is, in tijden van hoge inflatie is het hebben van een stroom inkomsten een goede zaak. Huurhuizen bieden je zo’n stroom aan inkomsten. Het werkt fantastisch, zo lang je maar niet om welke reden dan ook, gedwongen wordt om die huizen te moeten verkopen.
De huren worden (met enige vertraging) aangepast aan de inflatie en zo neemt je inkomen ook niet te veel af tijdens de periode van inflatie. Het is wel zaak dat je huurders weet te houden die de huur ook netjes blijven betalen.
Dat is uiteraard wel een uitdaging. Aan de andere kant is tijdens de Corona tijd gebleken dat uiteindelijk de overheid ook te hulp kan schieten.
Ik heb die ervaring zelf. Ik krijg NU… (augustus/september 2022) eindelijk de achterstallige huren van de huurders die niet betaalden maar wel bleven alsnog overgemaakt. In augustus al 14.000 dollar en ook komende maand wordt nog een aanzienlijk bedrag verwacht. Gelukkig kon ik de slechte tijd overbruggen, al was dat geen pretje. In 2021 verloor ik 55.000 dollar definitief omdat de huurders met de noorderzon vertrokken. Van veel andere huurders kreeg ik geen of te weinig huur. Dat geld komt dus nu alsnog, Helaas moest ik daarvoor wel mijn relaties met de huurders onder druk zetten. Pas nadat ik ging dreigen met uitzetting was de overheid bereid te betalen. Ik MOEST dus wel zelf eerst die procedure inzetten en de rechter inschakelen. Eigenlijk heel triest, maar zonder die procedure had ik kunnen fluiten naar mijn geld.
De staat Michigan behoort tot de staten waar de huren ten opzichte van 2020 dit jaar al stevig stijgen. Het is niet zo dat het daar het hardst gaat, maar het is ruim boven gemiddeld. De huren gingen voor 1 slaapkamer units van 2020 naar 2021 met 17,8% omhoog!
Dat zijn nogal percentages.
Twee slaapkamers steeg nog harder, namelijk 19,7%.
Maar… Drie slaapkamers was niet zo gewild. Die huren daalden gemiddeld met 7,5%.
Mijn huizen zijn meestal voorzien van 2 slaapkamers.
Ik herken die prijsdaling bij drie slaapkamers echter niet. Ik verhuurde net een woning met drie slaapkamers voor 1200 dollar per maand. Daar waar ik de woning gekocht had met het idee rond de 900 te gaan ontvangen. Door een slimme verbouwing konden we een extra slaapkamer creëren. Dat scheelde 300 dollar in te ontvangen huur.
In Idaho stegen de huren voor units met 2 slaapkamers overigens in één jaar tijd met bijna 58%. Nu is het wel zo dat de omvang van de huurmarkt in Idaho werkelijk miniem is ten opzichte van de huur markt in Michigan.
https://www.detroitvastgoed.nl
PS: Zulke prijsstijging alleen bij nieuw huurder. Bij bestaande huurders slechts inflatiecorrectie en soms is er zelfs sprake van écht een vaste prijs. Dat laatste alleen bij oude contracten die al liepen toen ik het huis (verhuurd) kocht.
– Op 20 januari organiseert Brecht Arnaert een nieuwjaarsreceptie. Bedoeling is om vooruit te blikken naar het nieuwe jaar. Inschrijven kan via http://bit.ly/mt2019. Info verderop in deze nieuwsbrief”
– We zijn alweer aangekomen op de kortste dag van het jaar. Over enkele dagen vieren we het feit dat de dagen weer langer worden… een feestje dat gekaapt werd door de vroege christenen. Ik wens u alvast prettige dagen toe, al zal ik waarschijnlijk maandag ook nog even een nieuwsbrief sturen.
– De energie transitie komt niet, ze is er al! De vraag is alleen wie dit al ziet en wie te laat wakker wordt. Ik ben in gesprek met een bedrijf dat het al ziet en daar gaat u snel meer van horen. Zeker als u meer wilt krijgen op wat spaargeld is dit interessant. Ze bieden namelijk een mooie rente op leningen tot 30 maanden lang. Als u niets ziet in woningen in Detroit, dan wordt dit een interessant alternatief.
– In de VS had de Senaat 100-0 gestemd voor het overheidsbudget. In dat budget geen 5 miljard voor de Mexico muur. Op het allerlaatste moment besloot Trump niet de tekenen, waardoor de Amerikaanse overheid nu toch net voor kerst voor een shutdown staat en heel veel ambtenaren de kerstdagen in gaan zonder loon.
– Apple mag bepaalde iPhones niet langer in Duitsland verkopen. Dit vanwege het patent van Qualcomm.
– Aparam ziet na bezwaar van de EC af van de overname van VDM Metals.
– Trump heeft zonder overleg met zijn militairen en bondgenoten besloten om Syrië per vrijwel direct te verlaten. De minister van Defensie heeft daarop zijn ontslag aangeboden. Trump wil ook de militairen snel uit Afghanistan weghalen. De bondgenoten die de VS mee heeft getrokken zijn not amused, want de VS laat ze nu mooi in hun hemdje staan.
– Ik heb gisteren de eerste twee woningen in Detroit aangeschaft. In de ene woning zit al een huurder, de andere woning gaat in januari eerst opgeknapt worden waarna er in februari een huurder gezocht gaat worden.

– In twee dagen is de koers van bitcoin 20% gestegen.
Zoals ik enkele weken geleden al begon te vertellen, ga ik in de VS verhuurde huizen kopen.
We gaan nu aan de slag met het eerste huis. Ik ga, zoals het er nu uitziet, met de eerste twee deelnemers en met de eigen inleg van Pro Gain BV een poging doen een verhuurd huis tegen een enorm zachte prijs te verwerven.