Warren Buffett is er de man wel naar om als eerste op een kans te wijzen. Juist als niemand interesse heeft, is hij niet zelden de man die heel vroeg de weg wijst naar de volgende trend.
Zo is hij nu, midden in de hype waarin we nog altijd zitten, al aan het overstappen op dividend aandelen.
Hij heeft drie dividend aandelen gekocht. Aandelen die voor de bekendmaking al een tijdje niet veel deden.
Warren koopt ook niet voor gisteren of vandaag. Warren koopt voor voorbij de huidige hype.
Daarmee geeft hij in feite al aan waar we onze winsten heen moeten brengen, liefst nét voor de hype uiteen spat.
Twee van de aandelen leveren een dividend van 4,9% op. Eén aandeel zit iets lager met een rendement van 4,5%.
De meester heeft hiermee de les gegeven. De vraag is natuurlijk hoeveel beleggers daadwerkelijk de les ook gaan leren.
Vergeet niet, in 1999 miste Buffett de Internet hype volledig en iedereen, waaronder ik, schreef hem af. Toen de zaak crashte was het Buffett die de diamantjes gewoon van de straat kon plukken tegen 10% van de waarde. Hij was vrijwel de enige die de cash had om dat te doen.
Uiteindelijk was hij de ultieme winnaar van de 1999 hype… Door die hype volledig te missen.
Ook de x 10 challenge nieuwsbrief gaat een dividend portefeuille bieden, omdat we ook willen denken voorbij de huidige hype.
Tag:
rendement
Ik ben nu bijna twee weken actief met de x 10 portefeuille. De rendementen zijn écht extreem.
Zelfs een tegenvaller: De koers steeg van 3,21 naar 18,5 en daalde vervolgen van 18,50 naar onder de 10 en gaf op dat moment nog een winst van 200%…
Ik verkocht 100 van de 1000 aandelen overigens wel op 18. De laatste 400 aandelen gingen er gisteren uit voor 9,73. In de portefeuille echter opgenomen voor 9,65 want ik had aangegeven het op de koers van 16:30 uur in de administratie op te nemen.
Achteraf is het mooi wonen, maar wat was het mooi geweest als we alles op 18 verkocht hadden.
Zo zie je maar, hoe goed het ook gaat, het kan altijd NOG beter.
Gisteren zijn vier nieuwe posities ingenomen. Er werd ook op een positie winst genomen toen de koers 100% winst raakte. 80 van de 180 aandelen werden toen verkocht. Dat is nu de cash positie waar we vandaag mee beginnen.
Maken ze dan geen winst?
Neen, dat zeg ik niet.
De meeste hedge funds zetten zich af tegen een index. Ze willen het beter doen dan… en noem dan maar een index op.
Helaas voor de hedge funds redden ze het bijna allemaal niet. De reden is simpel… De managers kosten te veel.
Er zijn hedge funds managers die meer dan een miljard dollar per jaar verdienen. Geld dat dus ten koste gaat van het rendement dat uiteindelijk naar de deelnemers gaat. Geld dat in de index niet naar een manager verdwijnt.
Je bent dus eigenlijk slecht af bij een hedge fund. In bijna alle gevallen ben je beter af met een ETF investering in de index.
Nu zijn er dus enkele uitzonderingen… Letterlijk praten we over misschien maar 1%.
Ik volg één van die uitzonderingen. Het is daarbij ook nog eens een vrouw. Hoeveel zijn er daarvan het hedge fund land?
Haar fonds draaide de laatste jaren GIGANTISCHE rendementen.
Ze zat op tijd in Tesla en Crypto’s…
Ik hoop van harte dat ze zo goed blijft gaan, want eerlijk gezegd volg ik haar tegenwoordig heel graag…
Haar nieuwe posities zijn zo nu en dan posities die ik ook in de x 10 portefeuille nieuwsbrief aan het innemen ben.
Het punt is… Als ik instap, dan heeft dat geen enkele impact. Als zij echter een positie inneemt, dan doet ze dat met miljoenen dollars tegelijk. Dát heeft impact.
Ze is wat dat betreft net Warren Buffett, die ook zo’n impact heeft, maar dan in superdegelijke aandelen. Deze fondsmanager zit in de start ups… Net wat Tesla enkele jaren geleden ook nog was… Warren Buffett draait tegenwoordig 15% op jaarbasis. Deze fondsmanager een veelvoud daarvan en ondertussen ook al vijf jaar.
Gisteren schreef ik al over rijk worden met vastgoed. De vraag is nu hoe je dat vastgoed eventueel gaat financieren.
Ik las op één van de sites van mijn (Rijk worden) collega’s dat ze aanraden zo veel mogelijk met eigen geld te kopen.
Dat is nu typisch iets dat ik gelukkig niet heb gedaan. Sterker nog, toen ik mijn opzet uitgelegd had aan een rijke mede ondernemer die ooit enkele huurpanden in Florida had, gaf hij aan dat hij mijn methode graag toen al had geweten…
Wat is mijn overweging?
Het beste leg ik dat even uit met een simpel rekenvoorbeeld.
Stel even, je hebt 500.000 dollar.
Daar kan je in downtown Detroit vijftien huurwoningen van kopen.
Het mooie is, je hebt met eigen geld geen rentekosten, wel huurpenningen. We gaan even uit van 700 dollar per huis. Je inkomstenpost is bij volledige bezetting 10.500 dollar per maand. In totaal is dat bruto dan dus 126.000 euro huurinkomsten per jaar.
Bruto rendement op eigen vermogen is dan 25,2%
De bedragen en realiteitswaarde van de bezetting doen er nu even niet toe, het is maar een voorbeeld met overigens bruto bedragen. (Netto is minstens 50% lager…)
Nu heb ik geen 500.000 dollar maar ik ben een kleine belegger met slechts 100.000 eigen dollars.
Ik leen daar dan tegen 7% rente 400.000 dollar bij en koop vervolgens ook vijftien huizen van die prijs en krijg dezelfde huur. In feite is maar 20% van de investering mijn eigen geld.
Hoe ziet dat er uit?
Rentekosten op de lening zijn 28.000 dollar
Huur bij volledige bezetting 10.500 dollar per maand. In totaal is dat bruto dan dus 126.000 euro huurinkomsten per jaar. Daar gaan de rente kosten vanaf… 28.000 dollar, hou je over bruto 98.000 dollar. (Netto is minstens 50% lager…)
Rendement op eigen vermogen is dan bruto… hou je vast… 98%…
Misschien begrijpt u nu waarom ik zo graag in Detroit zit en waarom ik bereid ben om tussen de 6 en 7% rente aan mijn geldschieters te geven.
Deze cijfers zijn qua uitgangspunt mijn realiteit. Helaas bleek de bezettingsgraad nog niet haalbaar. Dat kwam vooral door Covid. Ik hoop dat dit nu snel gaat veranderen. U ziet hier hoe ik hier mijn geld kan verdienen. Ik zou kunnen aflossen op leningen en meer eigen geld inzetten… maar… Dan verlies ik die prachtige hefboom, dus waarom zou ik dat doen?
Dit is ook de reden dat ik voor beleggers die groter willen denken AFRAAD om alles met eigen geld te financieren. Je beperkt je winsten op eigen vermogen dan enorm. Dat begreep de Florida belegger achteraf ook. Hij had aardig zaken gedaan, maar het had ook fantastische zaken kunnen zijn geweest.
Wat ik uiteindelijk tot op heden heb gedaan, is een miljoen lenen. Ik heb nu 30 huizen.
Misschien begrijpt u nu waarom ik naar 50 huizen wil en waarom ik bereid ben om eigenlijk een belachelijk hoge rente te betalen. Maar… Het werkt alleen in bepaalde markten.
In Nederland koopt u met 500.000 euro maar twee huurhuizen. Doe de berekening dan en het is maar de vraag of mijn opzet dan ook nog wel opgaat.
Het is ook duidelijk dat de hefboom steeds interessanter wordt naarmate je portefeuille groter wordt.
Ik wil nu eerst de 50 huizen halen. Daarna wil ik overwegen een partner te zoeken waarmee dan samen naar 100 gegaan kan worden. Er zit immers ook wel steeds iets meer werk in. Door straks 100 woningen van twee investeerders in één portefeuille te houden hou je ook de beheerskosten laag.
Nu ben ik een relatief rijke belegger in één van de armste steden van de VS. Prins Bernhard is met zijn 500 pandjes in Amsterdam actief. Het mag wel duidelijk zijn hoe extreem rijk je daar dan van kan worden. Die praat niet over maandhuren van 700 dollar… (Maar hij kan ook geen pandjes meer kopen voor 35.000 dollar per stuk…)
Ik ben wel heel benieuwd voor hoeveel miljoen hij ondertussen al in vastgoed zit en hoe groot hij uiteindelijk wil worden.
Ooit werd Prins Bernhard gevraagd om te getuigen bij een hoorzitting over pandjesbazen. Hij gaf toen aan geen vastgoedexpert te zijn en hij weigerde te komen. Ik vind dat hij wel had moeten getuigen, maar inderdaad, je hoeft geen vastgoed expert te zijn om veel panden te hebben. Ik ben ook geen vastgoed expert in Detroit. Sterker nog, ik ben er nog nooit geweest en heb geen enkele behoefte er ooit heen te gaan. Je moet financieel bij de pinken zijn en enkele experts om je heen verzamelen. Ik ben iedere dag met de portefeuille bezig en heb wekelijks overleg met de lokale mensen die voor me werken. Maar mijn rol is vooral om het financiële plaatje in de gaten te houden. Er moet altijd op tijd geld beschikbaar zijn. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met de onderhandelingen voor vijf nieuwe woningen. Ik moet zorgen dat de cash er voor op tijd op de plek van bestemming is.
Het enige waar ik echt op dagbasis inhoudelijk naar kijk, zijn de financiële kerncijfers. Voor de rest stuur ik op aangeven van de lokale experts. Verder hou ik ze scherp door vragen te stellen over de bonnetjes die ze moeten scannen en die ik dus kan inzien… Verder wil ik altijd weten waarom een huurder niet op tijd met betalen is. Maar ook dat is alleen maar sturen op financiën.
Gelukkig heb ik een enorme marge, want feit is, vanwege Corona draai ik nu slechts break even… Dat was heel anders geweest als ik niet bruto op 98% had gezeten…