waarde

Ik heb in Detroit 31 huizen. Op één na allemaal vrijstaand.
Ik kocht ze achteraf bezien op een interessant moment, namelijk nét voor de lokale huizenmarkt een enorme stijging liet zien. In twee van de afgelopen vijf jaar was Detroit de stad met de hoogste procentuele prijsstijgingen in de VS.
In de andere jaren was Detroit één van de beste steden in de VS voor de huizenmarkt.
Dat heeft de waarde voor de huizen in Detroit omhoog gejaagd. Toch is de waardering vaak nog altijd onder de waardering van 2012. Zo hard is die lokale markt bij het faillissement van de stad (2013) onderuit gegaan.
Maar… Ik heb als verhuurder ook drie slechte jaren gehad vanwege Corona. Huurders mochten in die periode namelijk niet uitgezet worden.
Daarop besloten veel huurders maar te stoppen met het betalen van huur.
Huiseigenaren konden immers toch niets doen.
Uiteraard vlogen die huurders er uit zodra de rechters wel weer akkoord mochten gaan met uitzettingen.
De huurdersbescherming was heel netjes geregeld door de Amerikaanse overheid, maar werd door dezelfde huurders enorm misbruikt.
Ik heb heel veel geld verloren door deze ‘bescherming’ van de zielige huurders.
Ze zijn nu vrijwel allemaal uitgezet en de meeste huurders heb ik nu aangeklaagd voor de achterstallige huur. Willen ze dus een grote aankoop doen, dan ligt er ineens mijn blokkade.
Ze kunnen dus geen auto kopen, geen huis kopen en de kans is aanwezig dat ze bij verhuizing ook moeten uitleggen hoe die schuld aan mij is ontstaan. In dat geval kunnen ze een ander huurhuis mogelijk ook wel vergeten.
Heel onaardig van mij, maar al die huurders kregen gedurende de Covid periode wel huursubsidie van de overheid. Ze konden dus wel betalen, maar kozen er bewust voor het niet te doen.
Ik heb daar geen medelijden mee. Ze maakten misbruik van het systeem, nu gebruik ik het systeem om alsnog te krijgen wat me toekomt.
Willen ze dus verder met hun leven, dan zullen ze tot een vergelijk met mij moeten gaan komen.
Mijn huizen ondertussen hebben heel veel nieuwe huurders en op dit moment zijn er vier huizen waarvoor actief nog nieuwe huurders gezocht worden.
De vraag is dus hoe je mijn huizen wilt waarderen. Als je dat wilt doen op basis van de inkomsten van de afgelopen jaren, dan zijn mijn huizen weinig waard.
Kijk je naar de daadwerkelijke verkoopprijzen, dan is er nog een addertje onder het gras.
Ik heb immers huurhuizen. Als ik die te koop zet, dan zet ik die te koop als huurhuis. De koper moet dan dus iemand zijn die het huis ook weer gaat verhuren.
Dat beperkt het aantal potentiële kopers enorm.
Dat feit is dus niet goed voor de vraagprijs.
Immers, veel vraag is een hogere prijs.
Tenzij twee potentiële huurbazen tegen elkaar op gaan bieden… Dat geluk kan je hebben.
Mijn huizen vergelijken met de prijzen voor koophuizen is dus lastig.
Ik kan natuurlijk ook mijn huizen gaan verkopen als koophuizen. Alleen dan moet ik dan extra belasting betalen aan de overheid. Dat maakt dus mijn netto opbrengst lager.
Op dit moment heb ik geen actieve plannen om de huizen te verkopen. Ik heb alleen wel interesse van een investeerder die overweegt om een bod te doen op de hele portefeuille. Als dat bod interessant genoeg is, dan kan ik wel eens voor een dilemma komen te staan.
Juist nu is de tijd van oogsten gekomen. Nieuwe huurders, flink hogere huren. En dan nu verkopen? Alleen als het bod interessant is. Anders zou ik dief van mijn eigen portemonnee zijn.
(Overigens moet ik het de investeerder wel meegeven… Zijn timing is heel goed. De markt in de VS trekt weer aan)

Hier de link naar mijn huizen in de VS.