Er is vastgoed en er is vastgoed, dus eerst even vaststellen waar ik het over heb. Ik heb het over residentieel vastgoed in Nederland en België. In andere woorden, huurhuizen en huurappartementen.
Als ik kijk naar grote marktpartijen, dan zijn die vaak aan het rekenen met 3,75% rendement.
U leest het goed. Dat is gemiddeld het rendement van de grote marktpartijen.
Maar zie ik u denken… Ik kreeg laatst een folder in de bus met 8% rendement… gegarandeerd!
Ja, ik zal u dat eens uitleggen.
Wat ze doen, is u die 8% rendement beloven.
Het is niet zo dat ze die rendementen ‘gegarandeerd’ gaan halen. De garantie is zo degelijk als de aanbieder. Gaat het mis, dan is de aanbieder helaas ook niet in staat garant te staan voor de afgegeven garantie.
Waarom en hoe?
De reden dat ze u 8% beloven is puur omdat 7% tot 8% rendement investeerders trekt.
Wat ze doen, is de gemiddelde waardestijging van vastgoed in hun rendementsberekening meenemen. Dat mag en kan.
Maar… We hebben het hier over vastgoedmarkten die een enorme hausse gezien hebben waarbij de waardering tot ongekende hoogte is gekomen. We weten allemaal dat dit zo niet door kan gaan.
De kans is dus heel groot dat die 8% rendement niet gehaald gaat worden. Dan hoopt u op de garantie, maar ondanks de garantie staat u achter aan de rij. Als het geld op is, dan is de garantie waardeloos.
Ze hebben u legaal een beetje in het ootje genomen, maar dat kan je wel heel je investering gaan kosten!

Nu denkt u mogelijk ook… jij belooft zelf ook 7% rente!
Dat klopt, maar dan wel in een markt die enkele jaren geleden in een enorme dip zat. De waarderingen liggen in Detroit heel anders en rendement liggen dat ook. Daar is geen sprake van 3,75% huurrendement.
Juist door de enorm lage huizenprijzen ligt het huurrendement in beginsel heel veel hoger dan 8%… Maar ik moet toegeven, de risico’s zijn dat ook. Ik heb veel verloop en regelmatig vertrekken huurders met achterlating van een oninbare huurschuld.
Bruto is mijn eigen rendement in theorie 98% op eigen vermogen, maar door Corona is mijn langjarig rendement in feite nu 0%.
Mijn huizen zijn wel bijna dubbel zo veel waard, maar die waardestijging heb ik nooit in mijn rendementsberekening meegenomen. Dat is dan weer een stuk zekerheid waar de leningverstrekkers blij mee mogen zijn, want bij mij staan ze met een hypothecaire garantstelling vooraan de rij van schuldeisers mocht het mis gaan.