Home Tags Posts tagged with "renovatie"
Tag:

renovatie

Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Hogere huur, nieuwe bewoners

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Ik ga de huur in mijn huizen in de VS per 1 september een klein beetje verhogen. Er is een verwachte gemiddelde huurstijging voor de markt en ik ga daar nog onder zitten waardoor mijn huizen relatief een nog weer iets lagere huur ten opzichte van de brede markt krijgen. De huurstijging is nodig vanwege inflatie en steeds hogere belastingen op onroerend goed. De huizen worden meer waard (op papier) waardoor er meer belasting over moet worden betaald.

Gentrificatie
Waar we nu steeds meer mee te maken krijgen, is dat de huren te hoog worden voor de bewoners die de laatste veertig jaar in de wijken woonden. Detroit wordt een steeds betere stad om in te wonen en dat jaagt de prijzen op. De bewoners die het zich dus niet langer kunnen veroorloven verkassen daarom naar de wijken waar de renovatie nog niet zo ver is. De wijken waarin ze woonden zien nu heel voorzichtig nieuwe bewoners komen. Bewoners met beter betaalde banen en ook meer interesse om de huizen zelf te kopen.

Verkopen in plaat van verhuren
Eén van mijn huizen is nu bijna klaar voor de verkoop en bij een tweede huis is het plan van de renovatie gemaakt. Eén voor één wil ik de huizen gaan verkopen. Het geld van de opbrengst is voor aflossing van leningen en voor investeringen die meer dan 10% rendement gaan opleveren. Ik overweeg om ook in die laatste slechte wijken te gaan investeren. Huizen zijn daar nog voor 5000 dollar te krijgen. Het is een risico, maar het lijkt onafwendbaar dat daar de leefkwaliteit ook omhoog gaat. De krotten opknappen en verhuren of verkopen is dan potentieel een lucratieve bezigheid.
https://www.detroitvastgoed.nl

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsBesparenLaatste Nieuws

Een huis voor 1 euro

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

In Italië is in 2019 het project begonnen dat je in afgelegen dorpjes op huizen kon bieden. Laagste prijs 1 euro. Het koopje komt echter wel met de nodige eisen.
Zo moet je binnen een jaar klaar zijn met de verbouwing en je moet er zelf gaan wonen. Lukt je dat niet, dan ben je het huis weer kwijt.
Waarom niet iedereen succesvol is geweest?
Onder meer door Covid. Toen alles op slot ging, werden de doelen onhaalbaar. Dat heeft veel kopers hun net gekochte huis weer gekost.
Maar er is ook vaak geen water of stroom aanwezig. Dat moet je dus ook binnen dat jaar regelen. De dorpjes zijn enorm in verval. Je moet dus veel zelf kunnen, want veel deskundigheid is er niet om in te kopen. Je bent immers niet de enige die daar koopt en de paar bedrijven die er werkzaam zijn, die hebben het al druk.
Er zijn gelukkig ook de nodige succesverhalen. Die kopers kregen het voor elkaar en wat enkelen nu doen, is meerdere huizen kopen, maar dan buiten het veiling systeem om. Er is dan geen tijdsdruk en je kan dan proberen tegen een schappelijke prijs het huis commercieel te verkopen aan mensen die van het succes hoorden, maar zelf opzien tegen het renovatie karwei.
De regio is extreem arm en faciliteiten zijn er vrijwel niet. Je zit vervolgens als buitenlander in zuid Italië. Mooi, maar er wonen is wat anders dan er op vakantie gaan. De dorpjes liggen vaak op heuvels en veel buitenruimte is er niet. Je hebt hooguit een balkon.
Je moet het maar willen.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Stad gerenoveerd, oude bewoners vertrokken

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Het vervelende van een oude wijk of oude stad opnieuw doen herleven is dat de bewoners die in de slechte tijd gebleven zijn, het haasje zijn als de verbetering komt.
Bijvoorbeeld Detroit.
Ik ben zelf deel van de oplossing tegen de verpaupering. Maar… een netjes gerenoveerd huis wordt meer waard. De stad gaat daarom meer (veel meer) belasting heffen.
Die belasting gaat de huurder uiteindelijk via de hoger wordende huur opbrengen, want de investering moet terugverdiend worden en de hogere belasting moet uiteindelijk ook opgebracht worden.
De huur gaat dus om vooral die twee redenen omhoog. Immers de renovatie maakt het huis interessanter EN de belastingen gaan omhoog.
Ik begon met huren van zo’n 700 dollar in 2018 en zit nu op 1.100 dollar. In feite moet ik verder omhoog, want de belasting per huis in in een jaar tijd bijna verdubbeld.
Gelukkig zijn de minimumlonen vorig jaar omhoog gegaan, maar dan nog is het geen vetpot voor de bestaande bevolking.
Ondertussen komen er steeds meer jongeren naar Detroit die er in hippe startups gaan werken en er een mooi loon verdienen. Die kunnen de 1.300 dollar die ik moet gaan vragen voor woningen die vrijkomen makkelijk betalen.
De bestaande bewoners moeten dus wel verkassen naar de nog niet gerenoveerde wijken. Daar zijn de huren nog laag en de criminaliteit hoog. Ze willen mooiere huizen en veiliger wijken, maar vervolgens kunnen ze dat niet betalen. Dat is wel heel zuur.
Ik zou het voor die mensen soms graag anders zien, maar de steeds hogere lasten maken dat ik wel omhoog moet met de huren, wil ik hier een winstgevende onderneming houden. Als ze de huur niet meer kunnen betalen, dan zullen ze het huis moeten verlaten. Ik heb van mijn geldschieters nog niemand gehoord die me aangaf dat ik de rente op het geleende geld niet hoef te betalen zodat die huurder wel kan blijven wonen.
Ik zet dan weliswaar de niet betalende huurder uit, maar ik doe dat omdat ik ook de rente op het geleend geld wil kunnen blijven betalen.
Als ik dus de boeman ben, dan zijn de geldschieters het ook. Ondertussen renoveren we wel huizen en bieden we betaalbare (maar duurder wordende) huisvesting en we doen dus goed, maar helaas alleen voor hen die het dan kunnen blijven betalen.
Had ik de investeringen niet gedaan, dan waren de huizen krotten gebleven en was de verpaupering alleen maar verder gegaan.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Stadsvernieuwing een noodzaak en ramp

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Het is nogal tegenstrijdig. Als je in een wijk woont waar echt wat aan moet gebeuren, dan wil je graag DAT er wat gaat gebeuren. Maar ALS er dan iets gaat gebeuren, dan wordt vervolgens wonen in die wijk te duur voor de bestaande bewoners.
Weet dus wat je wenst als je in een slechte wijk woont.
Ik merk het in Detroit. Ik heb er 31 huizen en die huizen heb ik eigenlijk allemaal opgeknapt ten opzichte van de staat waarin ik ze kocht. Daar gaat een soort vlekwerking van uit, want als één huis in de straat mooier wordt, dan volgen er vaak meer. Ik probeer ook bewust meerdere huizen in één straat te kopen.
Toen ik in 2018 begon, was de huur 700 dollar. Nu in 2023 is de huur gemiddeld al meer dan 1.000 dollar.
De gemeente heeft de openbare verlichting aangepakt, er zijn heel veel ruïnes opgeruimd en stapels puin zijn verdwenen. Het huisvuil wordt nu ook regelmatig opgehaald. Het is er mooier wonen geworden, maar dan gaan de huizenprijzen wel omhoog. Ook de gemeentelijke belastingen gaan door de extra voorzieningen en het onderhoud er op omhoog.
De oorspronkelijke bewoners voelen nu de druk toenemen om te moeten vertrekken. Het wordt simpelweg te duur voor ze.
Dát was hun bedoeling van de gevraagde en gewenste verbeteringen niet!
Maar het is wel het logisch gevolg.
Hoe vervelend dat ook is.
Ik ben persoonlijk heel blij met de toename van de huizenprijzen. De waarde van mijn huizen is in vijf jaar tijd meer dan verdubbeld. Maar ik merk ook dat de huurders meer moeite hebben om rond te komen en komt een huis leeg, dan moet de nieuwe huurder wel aantoonbaar genoeg inkomen hebben om de huidige hogere huur te kunnen betalen. Ik zie de bevolking dus nu al veranderen. Je moet echt wel een goede baan hebben wil je meer dan 1.000 dollar huur per maand kunnen opbrengen. De lonen liggen immers in Detroit niet bijster hoog.
Het is allemaal een logisch gevolg, maar lang niet alle bewoners voorzagen dat effect vooraf.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Nog nooit verhuurd

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Ik heb één huis in 2019 gekocht en nog NOOIT ook maar één dag verhuurd gehad.
Het huis heeft een stevige renovatie nodig en er is simpelweg de mankracht en vervolgens het geld niet voor geweest.
Op dit moment heb ik WEER bewust gekozen de renovatie uit te stellen omdat ik vier huizen leeg heb waarin heel snel mensen kunnen als er maar even een paar man de klusjes gaan doen.
Ik kies er dus bewust voor om dat ene huis weer leeg te laten staan.
Maar… waarom dan aanhouden?
Zou ik dan niet beter het huis verkopen en met het geld een ander huis kopen?
Het is één van mijn overwegingen… Het punt is… het huis ligt wel goed. Het heeft alleen de nodige liefde nodig…
Alle andere huizen die ik kocht hebben die liefde al wel gehad, maar dit huis lag steeds aan de achterste mem en moet ook nu weer wachten.
Kwestie van prioriteiten stellen.

https://www.detroitvastgoed.nl
0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Appartementen complex in de verhuur

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Enkele weken geleden is het appartementencomplex dat ik heb in Detroit in de verhuur gegaan. Dat liep nog niet zo lekker, omdat op Internet vooral de ‘vooraf’ foto’s nog zichtbaar waren. Bij sommige sites (zoals Zillow) kost het enige tijd voor veranderingen zichtbaar zijn. De vooraf foto’s zijn rampzalig, want het was een ruïne die ik gekocht heb. Er was brand geweest en alles van koper was uit het gebouw gesloopt.
Ik zal straks even een video maken met enkele vooraf foto’s en ook enkele ‘nu’ foto’s.
Het is namelijk heel mooi geworden.
Je moet echter wel weten, het zijn één slaapkamer appartementen. De huur is slechts 900 dollar per maand en dat is voor Amerikaanse begrippen heel laag.
Ik zit dus wel met mijn appartementen aan de onderkant van de markt. Het mooie is, het gebouw staat aan een weg die de goede en de slechte wijk scheidt. Het staat wel aan de verkeerde kant, maar je kijkt al wel uit over een mooi deel van Detroit.
Het eerste huurcontract is al getekend. We verwachten de komende weken de nodige aanvragen binnen te krijgen.
Helaas hebben we overigens afgelopen weekend bezoek gekregen van enkele jeugdige vandalen die de ramen op de begane grond hebben ingegooid. We hebben die ramen nu dus toch weer met hout moeten boarden. We hopen dat de verzekering snel de schade komt opnemen zodat we de nieuwe ramen er in kunnen zetten.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Licht aan het einde van de Detroitse tunnel

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

(En het is geen aanstormende trein!)
Goed nieuws vanuit mijn bezittingen in Detroit. Het appartementencomplex is nu definitief volledig goedgekeurd. Alles is in orde. Dus van een lege ruïne hebben we er in drie jaar tijd een prachtig wooncomplex van kunnen maken. De planning was een half jaar, maar Corona lag in de weg. Door die vertraging zal het lang duren voor ik break even draai.
De eerste huurders kunnen er nu wel snel intrekken.
Het huis dat ik recent bijna verkocht had is goedgekeurd voor een gesubsidieerde huur van 1.300 dollar per maand. Ik ga er Section 8 huurder in huisvesten. Section 8 huurders zijn mensen die een vanuit de overheid gesubsidieerde huur krijgen. Vaak betalen ze zelf slechts een deel van de huur. De overheid zorgt dan voor de rest. Als zo’n huurder het eigen deel niet oppakt, dan mag ik ze uitzetten en dan verliezen ze ook het recht op hun Section 8 subsidie. Ze kunnen dan dus niet ergens anders net zo leuk weer opnieuw de zaak bedonderen.
Helaas heb ik recent enkele Section 8 huurders moeten uitzetten omdat ze hun eigen deel van de huur niet betaalden. Heel sneu voor ze, want grote kans dat ze dan gewoon dakloos zijn of ergens bij familie moeten intrekken.
Ook in 2022 heb ik weer tienduizenden dollars huur aan mij voorbij zien gaan omdat te veel huurders een achterstand hebben en dan of zelf ineens weg zijn, of ik ze uiteindelijk moet uitzetten.
In alle gevallen kan ik fluiten naar de achterstallige huur. Het is erg makkelijk in de VS om er mee weg te komen.
Vandaar dat ik nu wat meer neig naar Section 8 verhuur. Ik krijg dan in ieder geval een deel van de huur nog binnen.
Het gaat de komende dagen mogelijk tot wel -40 graden worden in Detroit. Als het goed is zijn de leegstaande panden winterklaar gemaakt, dus geen kans dat waterleidingen bevriezen.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Stand van zaken Detroit

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Hoe staat het met mijn woningen en appartementencomplex?
Om met die laatste te beginnen… Dat complex had in mei 2020 verhuurd moeten zijn. Helaas is het nu zo dat nog altijd de muren open zijn. De reden is een gebrek aan werknemers (Covid) en een gebrek aan inspecteur capaciteit.
Dat laatste is nu EINDELIJK voor ons opgelost. Deze week is de inspecteur eindelijk gekomen. We dachten het allemaal in orde te hebben, maar hij had enkele punten die we moeten en kunnen verbeteren.
Het is vooral een kwestie van brandveiligheid verbeteren. Het is een oud gebouw en als je de muren toch open hebt, doe het dan gewoon goed naar de standaard van 2021.
Een terechte opmerking en daar wordt nu de komende twee weken aan gewerkt. Elektriciteit en water zijn helemaal klaar en goedgekeurd.
Dan de huizen. Ik heb er 31.
20 daarvan betalen keurig de huur. Vijf huizen zijn in renovatie.
Zes huizen hebben de huurders een achterstand. Bij één daarvan is sprake van kwade wil. De zoon heeft zijn moeder het huurcontract laten tekenen. Wij dachten dat zij er zou komen wonen. Ze kwam niet, maar haar zoon wel en die zoon weigert te betalen.
Nu dacht moeders dat ze er wel weg mee zou komen, maar we gaan haar nu aanklagen. Alle schade en huurachterstand gaan we op haar verrekenen. Ze krijgt komende week de aankondiging in haar handen gedrukt.
Bij de andere vijf huizen is subsidie bij de overheid aangevraagd. Die subsidie is maximaal 9 maanden terug en drie maanden vooruit en als huiseigenaar krijg je dan 90% van de huur vergoed.
Het is vooral een kwestie van wachten. Het komt wel, maar het duurt gewoon even.

www.detroitvastgoed.nl

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
detroit
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Hoe slecht ging het in Detroit?

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Ik heb daar nu een huis gekocht voor grofweg 37.500 dollar.
In 2012 is datzelfde huis nog voor 85.096 dollar verkocht. Daarna viel de stad in een faillissement en ging het vreselijk mis met de huizenmarkt in Detroit. Een jaar later werd datzelfde huis voor 13.900 dollar verkocht.
Nu begrijpt u misschien waarom Detroit een stad voor huurders is. Woning bezitters hebben de laatste jaren een rollercoaster over zich heengekregen en als je je baan kwijtraakte kon je ook nog eens een fors verlies op je huis moeten nemen.

Ze hebben daar hun buik vol van de woningmarkt en willen veel liever huren. Het risico is dan voor de verhuurder.
Ik vraag 800 dollar huur voor dit huis.
Daarmee betaalt de huurder het huis in 47 maanden. Dat is nog geen vier jaar.
Ik heb overigens nog geen huurder, want we zijn het huis nu aan het opknappen. Theoretisch is het huis na de renovatie 50.000 dollar waard. Dat is theoretisch, want tenzij u me een bod op die waarde doet, verwacht ik niet dat er op dit moment veel kopers op de markt zullen zijn.
Opvallend is overigens dat de wijk waar dit huis zich bevindt vrijwel intact is gebleven. Dat geeft aan dat het een goede wijk is, want in slechte wijken zijn de meeste huizen na 2014 gesloopt en staan er dus nog maar enkele huizen per blok.
Lees hier meer over wat ik in Detroit doe.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
@2021 - All Right Reserved. Designed and Developed by PenciDesign