Home Tags Posts tagged with "appartementen"
Tag:

appartementen

Appartementcomplex in Detroit
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Een bod op mijn appartementencomplex

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Ik bezit nog altijd een belang van 50% in een appartementencomplex in Detroit. Het bestaat uit veertien appartementen en ligt aan een belangrijke doorgaande weg richting downtown. Een prima locatie, al ligt het pand wel aan de minder gunstige kant van de weg. Daardoor zijn de huren relatief betaalbaar. De gemiddelde huur bedraagt momenteel ongeveer 900 dollar per maand. Op dit moment zijn 11 van de 14 appartementen verhuurd.

Het appartementencomplex staat te koop en inmiddels is er een bod uitgebracht. Tijdens de onderhandelingen zijn wij bereid geweest onze vraagprijs tot een bepaald niveau te verlagen, maar de koper blijft nog altijd 50.000 dollar onder ons minimum. Dat bod hebben wij dan ook resoluut afgewezen.

Mocht deze onderhandeling op niets uitlopen, dan gaan we gewoon terug naar de oorspronkelijke vraagprijs en wachten we op een volgende geïnteresseerde. Er is wel degelijk belangstelling voor het pand, maar door de huidige economische en politieke onzekerheid in de Verenigde Staten zijn veel investeerders terughoudend geworden. De investeerders die nu actief zijn, hopen vooral eigenaren te vinden die uit noodzaak bereid zijn hun vastgoed tegen een lage prijs te verkopen. Dat is bij ons niet het geval.

Mijn wens om het appartementencomplex te verkopen heeft een praktische reden. Over ongeveer twee jaar loopt een deel van mijn financiering af en wil ik de circa 1,5 miljoen dollar die ik heb geleend zo veel mogelijk aflossen. Mocht de verkoop tegen die tijd nog niet zijn afgerond, dan kan ik ervoor kiezen een commerciële lening af te sluiten om een deel van de particuliere leningen af te lossen. Een andere mogelijkheid is om mijn huidige geldverstrekkers te vragen de bestaande leningen te verlengen.

Overigens bezit ik daarnaast nog 25 huurhuizen in Detroit. Vandaag heb ik een online afspraak bij de notaris voor de verkoop van één van die woningen.
https://www.detroitvastgoed.nl

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Denk aan leefbaarheid bij bouw woonblokken
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Steeds kleinere woonruimte

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Nederland bouwt steeds kleiner. Voor sommigen een bewuste keuze om zo klein mogelijk te willen wonen, voor anderen een crisis, maar het is beter dan niets.

Gaan we terug naar de sloppenwijken van voorheen in de grote steden, of krijgen we het voor elkaar de kleine(re) woonruimte te combineren met een prachtige buitenruimte waarmee we het niet hebben van een eigen tuin of balkon goed kunnen compenseren?

Ik maak me daar wel zorgen om. Zelfs in mijn eigen dorp gaan we nu al toe naar appartementen van 40 vierkante meter. Bloikkendozen dicht op elkaar en weinig ruimte er omheen, want grond is duur.

Niet één, maar op één perceel een aantal blokken van dat soort appartementen. De vraag is: gaat dat geen gettovorming creëren? En als het dat wel doet, weet dat de samenleving dan gaat betalen. De ontwikkelaar is dan allang gevlogen en als bedrijf opgeheven. Winst is gemaakt, snel alles liquideren en elders meer van die rommel bouwen. Alles voor de snelle winst en ondersteund door politici die even willen scoren met aantallen aan woonruimte, zonder te letten op kwaliteit en leefbaarheid.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Woningbouw in Nederland

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

In mijn woonplaats zou een nieuwe wijk in het voormalige buitengebied vooral ruim en groen worden.
Dat waren de brochures in ieder geval wel. Nu de huizen gebouwd worden, blijkt het ‘gewoon’ weer een wijk met dicht bij elkaar staande rijtjeswoningen te worden. Weg zijn de grootste plannen van ‘groen’ wonen.
De economische realiteit maakt dat het groen bouwen met ruime percelen simpelweg niet haalbaar was. Daarbij bleek de bereidheid om de hoofdprijs voor een forse tuin te betalen amper te bestaan. Het huis is al zo duur, dat de tuin er maar bij moet inschieten. Een postzegel van een tuin achter het huis is wel voldoende.
In Utrecht wordt met veel bombarie de wijk Cartesius gebouwd. Dit moet zo mooi worden dat de mensen die er gaan wonen ‘langer’ leven.
Nu is dat al vrij makkelijk haalbaar. We weten immers dat rijke mensen gemiddeld acht jaar langer leven dan arme mensen. De vraagprijzen voor appartementen in Cartesius liggen meest tussen de 500.000 en 1.000.000 euro.
Statistisch gezien heb je dan al gewonnen.
De grootste plannen lopen echter minder goed dan gedacht. De voorverkoop valt vooralsnog erg tegen.
De wijk wordt dan wel ‘groen’ opgezet (in de brochure), maar het is wel een woud van appartementen complexen en hoogbouw.
Ik tel in de brochure zo’n 50 appartementenblokken. Die hebben dan groene daken en dát groen telt mee voor het totaal aan openbaar groen. Dat is namelijk de nieuwe truc van bouwend Nederland. Je maakt de daken groen en noemt dat ook openbaar groen.
Ik mis in die wijk de groene gebouwen. Ik kwam er begin deze zomer één in Amsterdam tegen. Je ziet bij dit artikel de foto die ik er van nam. Zo’n opzet komt er in Cartesius niet. Ik denk een gemiste kans. Alleen met groene daken kom je er wat mij betreft niet.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Appartementen complex in de verhuur

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Enkele weken geleden is het appartementencomplex dat ik heb in Detroit in de verhuur gegaan. Dat liep nog niet zo lekker, omdat op Internet vooral de ‘vooraf’ foto’s nog zichtbaar waren. Bij sommige sites (zoals Zillow) kost het enige tijd voor veranderingen zichtbaar zijn. De vooraf foto’s zijn rampzalig, want het was een ruïne die ik gekocht heb. Er was brand geweest en alles van koper was uit het gebouw gesloopt.
Ik zal straks even een video maken met enkele vooraf foto’s en ook enkele ‘nu’ foto’s.
Het is namelijk heel mooi geworden.
Je moet echter wel weten, het zijn één slaapkamer appartementen. De huur is slechts 900 dollar per maand en dat is voor Amerikaanse begrippen heel laag.
Ik zit dus wel met mijn appartementen aan de onderkant van de markt. Het mooie is, het gebouw staat aan een weg die de goede en de slechte wijk scheidt. Het staat wel aan de verkeerde kant, maar je kijkt al wel uit over een mooi deel van Detroit.
Het eerste huurcontract is al getekend. We verwachten de komende weken de nodige aanvragen binnen te krijgen.
Helaas hebben we overigens afgelopen weekend bezoek gekregen van enkele jeugdige vandalen die de ramen op de begane grond hebben ingegooid. We hebben die ramen nu dus toch weer met hout moeten boarden. We hopen dat de verzekering snel de schade komt opnemen zodat we de nieuwe ramen er in kunnen zetten.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Woningnood

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

In mijn dorp is er voor jongeren, ouderen en niet kapitaalkrachtigen te weinig aan woningen beschikbaar.
Samen met de omliggende 20 gemeenten heeft de gemeente zich gecommitteerd om in het dorp 4.100 wooneenheden te realiseren. 800 daarvan worden er nu in het buitengebied gerealiseerd en binnen de bebouwde kom zijn er nu enkele projecten in overweging.
Men wil binnen de bebouwde kom heel ver de hoogte in gaan. Gesproken wordt al over 12 tot 16 hoog.
Hoe dorps blijft het dan nog in het dorp?
Moet je als dorp dat soort stadse ontwikkelingen wel willen?
Immers, moet het er overal als een stad uit gaan zien?
Ik ben zelf in mijn jeugd uit het dorp vertrokken waar ik sinds mijn tiende bij mijn ouders woonde. Er was simpelweg niets betaalbaars te verkrijgen. Ik ging dertig kilometer verderop wonen, terwijl ik mijn werk wel in het dorp had. (Een dorp met 60.000 inwoners overigens… Geen serieus dorp meer, maar men hield graag vol dat het een dorp was)
Heeft de jeugd van nu het ‘recht’ om in het dorp (30.000 inwoners) te mogen blijven en moeten we daarom het dorp maar tot een stadse wijk verbouwen?
Wat heeft dat voor meerwaarde?
Is het zo erg te stellen dat het dorp nu eenmaal een bepaalde opbouw heeft, met veel grondgebonden huizen en relatief weinig hoogbouw appartementen?
Op dit moment stellen ontwikkelaars dat onder de 12 hoog sociale woningen bouwen niet financieel haalbaar is.
Mijn visie is dan dat je dan maar niet in het dorp bouwt, tot het wel financieel haalbaar wordt om lager te bouwen
Huizenprijzen dalen nu, dus mogelijk dat het probleem zich in enkele jaren oplost.
Nog geen 13 jaar geleden was de vastgoedmarkt in een diepe crisis. Nu zitten we op de top. Wat mij betreft wachten ze maar even met de ontwikkeling. Dat liever dan het dorp verpesten met heel hoge schoenendozen waar straks niemand wil wonen en een enorme sociale onrust vanuit gaat.
Appartementen van 40 vierkante meter in een dorp in een project dichtheid groter dan die van de stad Den Haag. Daar wordt toch niemand uiteindelijk gelukkig van?

PS: Hoe groot is de nood? Er stond een huurwoning te huur bij een woning corporatie. Daar kon je op inschrijven. Maar liefst 2.500 mensen schreven er op in. Nu denk ik dat de woning wel verhuurd gaat worden. Het is dus zeker WEL zo dat er iets gedaan moet worden. De vraag is slechts, wat mag het kosten. Mag het het dorpse karakter van de woonplaats gaan kosten? Hebben we dat er voor over?

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Licht aan het einde van de Detroitse tunnel

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

(En het is geen aanstormende trein!)
Goed nieuws vanuit mijn bezittingen in Detroit. Het appartementencomplex is nu definitief volledig goedgekeurd. Alles is in orde. Dus van een lege ruïne hebben we er in drie jaar tijd een prachtig wooncomplex van kunnen maken. De planning was een half jaar, maar Corona lag in de weg. Door die vertraging zal het lang duren voor ik break even draai.
De eerste huurders kunnen er nu wel snel intrekken.
Het huis dat ik recent bijna verkocht had is goedgekeurd voor een gesubsidieerde huur van 1.300 dollar per maand. Ik ga er Section 8 huurder in huisvesten. Section 8 huurders zijn mensen die een vanuit de overheid gesubsidieerde huur krijgen. Vaak betalen ze zelf slechts een deel van de huur. De overheid zorgt dan voor de rest. Als zo’n huurder het eigen deel niet oppakt, dan mag ik ze uitzetten en dan verliezen ze ook het recht op hun Section 8 subsidie. Ze kunnen dan dus niet ergens anders net zo leuk weer opnieuw de zaak bedonderen.
Helaas heb ik recent enkele Section 8 huurders moeten uitzetten omdat ze hun eigen deel van de huur niet betaalden. Heel sneu voor ze, want grote kans dat ze dan gewoon dakloos zijn of ergens bij familie moeten intrekken.
Ook in 2022 heb ik weer tienduizenden dollars huur aan mij voorbij zien gaan omdat te veel huurders een achterstand hebben en dan of zelf ineens weg zijn, of ik ze uiteindelijk moet uitzetten.
In alle gevallen kan ik fluiten naar de achterstallige huur. Het is erg makkelijk in de VS om er mee weg te komen.
Vandaar dat ik nu wat meer neig naar Section 8 verhuur. Ik krijg dan in ieder geval een deel van de huur nog binnen.
Het gaat de komende dagen mogelijk tot wel -40 graden worden in Detroit. Als het goed is zijn de leegstaande panden winterklaar gemaakt, dus geen kans dat waterleidingen bevriezen.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Goed nieuws uit Detroit

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Mijn appartementenblok in Detroit met 14 units zou eigenlijk twee jaar geleden al opgeleverd moeten zijn. Helaas zijn er nu nog slechts vier units helemaal klaar.
We hebben het gebouw aan een organisatie laten zien die zelf plekken uitgeeft voor hun leden die woningruimte zoeken. Die organisatie heeft nu aangegeven dat ze heel graag heel het gebouw willen huren.
Ze zorgen dan zelf voor het vinden van huurders, dus ze huren letterlijk heel het gebouw.
Voor mij een ideale situatie omdat ik dan geen leegstand risico op het pand heb.
De vraag is nu hoe snel we de resterende 10 appartementen klaar kunnen hebben en wanneer de huur dus ingaat.
Dit project heeft me bijna een half miljoen dollar meer gekost dan begroot was, dus eindelijk een meevaller mag wel eens.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
Detroit huizen
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Nieuwe ronde!

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Ik ga in Detroit weer twee huizen kopen EN we zitten nu bijna in de volgende fase van de herontwikkeling van het appartementencomplex. De verbouwing schiet nu op en we zijn al in gesprek met de eerste potentiële huurders.
We proberen om de huisvesting goedgekeurd te krijgen voor verhuur aan veteranen.
De huisvesting voor veteranen van het Amerikaanse leger moet aan bepaalde (extra) voorwaarden voldoen. Zo moet het aan een doorgaande weg met openbaar vervoer liggen. Dat is bij ons het geval.
Het voordeel van verhuur aan veteranen is dat er een overheidsgarantie op zit.
Je bent als verhuurder dan dus zeker van de huur. Daarbij zoeken ze in de buurt een kantoor en ook dat kunnen we in ons gebouw bieden.
We zijn niet verrassend door de eerste ronde.
De tweede ronde zal de keuring worden. Daartoe moet de verbouwing gereed zijn. We verwachten dat we tenminste nog een maand nodig hebben voor we zo ver zullen zijn. Dan moeten we werklieden wel beschikbaar zijn en blijven. In de Corona tijd is dat helaas geen zekerheid. Zeker in de VS niet. Een stukje vertraging is dus zeker mogelijk.
Wel gaan we nu alvast voor een herfinanciering. Daarbij combineren we het appartementen complex met de woningen. Immers hebben we in de woningen nu al wel huurders zitten, zodat het totale project nu ook al cash flow kent.
In deze ronde gaan we ook per jaar 3,5% van de totale som aflossen.
Wilt u deze ronde meedoen, dan vindt u hier in de komende dagen verdere informatie.
Tevens zal ik samen met Douwe Westervaarder van Matching Capital aanstaande woensdag een webinar verzorgen. Ook dat moeten we nog even voorbereiden en de link om aan te melden zal snel beschikbaar komen.

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
appartementen
Beleggers NieuwsLaatste Nieuws

Ombouwen kantoorpand naar appartementen

by Tom Lassing
written by Tom Lassing

Het is een prachtig oud gebouw (1927) aan een doorgaande weg in een rijke buurt. De weg leidt naar downtown. Dat is weliswaar 7 mijl verderop, maar dat geld in de reusachtige stad die het is als “dichtbij”. Downtown is namelijk in een kwartier te bereiken.
In de wijk naast het gebouw zijn de huizen gemiddeld 10x duurder dan in heel de stad.
De bedrijven langs de doorgaande weg moeten nog wel een transformatie ondergaan. Het is nu langs die weg nog een zooitje. Dat is jammer, maar het is ook de reden dat ik het gebouw voor een appel en een ei kon aanschaffen.
Als wij er iets moois van maken, dan is dat voor de buren ook een motivatie om wat goeds te doen. Doen ze dat niet, dan kan ik altijd nog overwegen om een bod op die percelen te doen.
Vooralsnog wil ik graag 300.000 ophalen. Ik bied 9% rente. Dat is fors, maar in mijn ogen ook terecht. Rijdens de verbouwing is er namelijk meer risico. Er zijn nog geen huurders en het gebouw gaat pas meer waard worden naarmate de verbouwing aan het vorderen is.
Als eenmaal alles klaar is en het gebouw de gewenste cash cow wordt, dan bied ik vanaf dat moment 5% rente. Immers is er dan vrijwel geen risico meer.
Kijk hier voor meer informatie

0 comments
0 FacebookTwitterPinterestEmail
@2021 - All Right Reserved. Designed and Developed by PenciDesign