De regelgeving voor het bouwen in Nederland is zodanig opgesteld dat bouwers enorm beperkt worden. Het bouwen van woonkazernes met te weinig parkeerplaatsen is dan een winstgevende optie. Minder parkeerplaatsen, minder groen. Dat moet alleen “verkocht” worden. Verkocht met argumenten als deelauto’s, dicht bij openbaar vervoer, groen op de daken…
Ik heb het allemaal al gehoord en gezien.
Bouwers worden nu verplicht om ten minste 30% sociale huurwoningen te bouwen, en twee derde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn, hetgeen vrij lastig is geworden door de grondprijzen en de gestegen bouwkosten. Betaalbaar is 405.000 euro (prijspeil 2025). Dan moet je dus wel heel kale huizen gaan opleveren om dat voor elkaar te krijgen.
Het probleem is meervoudig. Als eerste: de gemeenteraad gaat over de bouwplannen. De gemeenteraad moet er toestemming voor geven. De gemeenteraad bestaat uit goedwillende burgers die er een centje bij willen verdienen.
Immers, dat werk levert een beetje extra inkomen op.
Je moet dan wel overal verstand van hebben… Of niet… Je moet in feite niets. Je hoeft slechts gekozen te worden. Zo’n 750 stemmen kan al voldoende zijn. Kennis van zaken is handig, maar wordt niet gevraagd.
Dan heb je als tweede probleem de bouwers. Die willen winst. Terecht, maar wat we ons moeten realiseren als samenleving is dat de bouwers iets neerzetten en dan de bouwonderneming laten klappen. Gaat er dus na oplevering iets mis, de gevolgen zijn voor de samenleving, niet voor de bouwers. Als zo’n gebouwde wooncomplex onleefbaar blijkt, dan moet de samenleving opdraaien voor de gevolgen. De bouwer is immers opgeheven. Daar is niets meer te halen.
Bij grote tekorten aan woonruimte roept de samenleving om ‘veel bouwen’. De mensen zonder woonruimte en hun achterban zijn bereid tot enorme concessies. Appartementen in hoge flats van 40 vierkante meter of minder…
Honderden van die appartementen opgestapeld en dicht bij elkaar in meerdere woontorens. Het biedt snel veel losse woonruimtes, maar op termijn is het vaak een ramp. Onleefbaar, veel overlast en snelle verpaupering.
En dan…
Ja, dan heeft de samenleving er weer een plek bij waar het misgaat. Daar willen fatsoenlijke mensen niet wonen, dus die plek trekt steeds meer verslaafden en criminelen aan. De woonblokken gaan na tien jaar al zo veel overlast geven dat de roep om sloop hoorbaar wordt.
Al na 20 jaar gaat er ‘uitgedund’ worden. Een toren wordt eruit gehaald om de druk te verlagen.
De kosten zijn voor de samenleving. De verloren woonruimte moet elders worden gerealiseerd, en daarbij gaat bij dat elders snel dezelfde fout gemaakt worden, want de woningnood bestaat nog altijd.
Oplossing?
Leg bepaalde maxima op voor woondichtheid en handhaaf parkeer- en groen-normen. Zou later blijken dat deelauto’s inderdaad een oplossing worden, dan is meer groen in de wijk een kwaliteitsverbetering in een wijk die aan het verouderen is. Dan blijft zo’n wijk dus lang(er) op peil. Beleg als overheid mee in de initiatieven, zodat de bouwers een eerlijke winst kunnen maken, maar de kwaliteit van het gebouwde ons als samenleving niet later keihard gaat bijten. De investering vooraf is beter dan de last en de kosten achteraf. Bouw voor leefbaarheid, niet voor een snelle fix die je later opbreekt.
