Ik las een aanbieding van Beursbrink. Ze stellen voor te beleggen in huurhuizen in Detroit en combineren dat met crypto tokens.
Ze stellen 9 tot 11% rendement per jaar in het vooruitzicht.
Nu heb ik de nodige ervaring in die omgeving.
11% netto huuropbrengsten is mij pertinent niet gelukt. Op papier sta ik wel op winst, maar dat is vanwege de waardestijging van de huizen, pertinent niet door de huurinkomsten. Nu maakte ik de Corona tijd mee in Detroit, maar als Beursbrink die periode ook eerlijk meerekent, dan halen ze die 11% in mijn ogen nooit. Detroit is qua stabiele huuropbrengsten zelfs nu een extreem moeilijke markt. De huurders hebben vaak maar een onzeker inkomen, want werkgevers en werknemers hebben weinig vertrouwen in elkaar. Men gaat snel en makkelijk uit elkaar.
De combinatie bij Beursbrink van vastgoed met crypto tokens is naar mijn idee geen positief punt. Was is er mis met dollars en euro’s?
In feite ga je nu als investeerder twee speculaties aan. Namelijk onroerend goed in een achtergebleven deel van Detroit EN een belegging in tokens met de vraag hoe zeker dat nu eigenlijk is. Wat als die tokens van de één op de andere dag niet meer bestaan? Ook is de juridische status in mijn ogen een vraagteken. Heb je wel echt iets gekocht als je met tokens, die geen officiële geldstatus hebben, betaald hebt? Het feit dat RealT altijd bij je tokens kan is naar mijn idee ook geen goed teken. Ze zeggen zelf, als je je gegevens kwijt bent, geen probleem, RealT kan die weer boven water halen… Dat klinkt mooi, maar houdt in dat ze dus altijd bij je tokens kunnen. De tokens zelf krijgen ook een waardering. Je hebt daar dus dubbele kansen op koerswinst EN dubbel risico op koersverlies! Realiseer je dat terdege.
In feite beleg je in een pand waar ook de initiatiefnemers nog aan moeten verdienen. Ben je eigenaar, of ben je deelnemer in slechts de huuropbrengst? Ik kon daar vanaf de website niet echt zekerheid over krijgen.
Als je dan toch in vastgoed wilt beleggen, doe dat dan in mijn ogen liefst zonder een extra token/crypto risico.
Het zou mij eerlijk gezegd enorm verbazen als beleggers bij Beursbrink hier uiteindelijk met winst uit gaan komen.
Ondanks het feit dat Detroit op dit moment de nummer twee vastgoedmarkt van de VS is.
Hier zit in mijn ogen gewoon veel te veel aan overhead en onzekerheid op om echt serieus rendement op te kunnen maken.
Ik verkoop nu goedgekeurde huizen voor prijzen boven de 100.000 dollar. Zij kopen huizen van rond de 60.000 dollar. Dan kan ik je al vertellen dat daar nog wel wat geld in moet voor zo’n huis goedgekeurd kan worden voor verhuur.
Wie doet die investering in de renovatie? Wat doet zo’n investering vooraf met je netto huuropbrengst?
Ik vind die 11% prognose al ver overdreven, maar dat is omdat ik dat zelf niet voor elkaar krijg. Blijkbaar doe ik het verkeerd. 😉
