Huizenprijzen Nederland, een overdenking

Volgens collega Jack Hoogland zijn de huizenprijzen in Nederland 39% te hoog.
Hij heeft namelijk gekeken naar 1995 en geconstateerde dat huizen toen veel goedkoper waren ten opzichte van het totale gemiddelde inkomen.
Hij heeft daarin volkomen gelijk.
De huizenprijzen zijn te hard gestegen en het was om drogredenen. Geld werd te makkelijk uitgeleend en gemeenten hebben met grond gespeculeerd waardoor prijzen omhoog werden gejaagd.
En toch…
Er zijn ook redenen te noemen waarom het niet zo ver terug hoeft te gaan. Wat we namelijk vergeten is dat de hoeveelheid geschikte beschikbare huizen af is genomen. We hebben sinds jaren veel te weinig gebouwd.
Ik heb het over beschikbare geschikte woningen… geschikt voor wie?
In 1995 waren er veel meer rijke huishoudens. De baby boomers waren nog allemaal aan het werk en ze hadden gemiddeld een hoog inkomen. Ze konden het geld laten rollen en dat deden ze ook.
Hun kinderen zijn nu aan zet en dat maakt dat ‘de huizenmarkt’ van toen niet meer bestaat.
Er is namelijk een verschuiving ontstaan en die verschuiving is structureel.
Het heeft te maken met de bevolkingsopbouw.
We zitten nu in een grijze golf die behoefte heeft aan luxe appartementen en niet aan grote vrijstaande gezinswoningen die ze in 1995 kochten. Die laatste woningen komen vrij en de eersten worden nog altijd te weinig gebouwd.
Wie grote, liefst vrijstaande, woningen zoekt, die zit nu fundamenteel goed. Ik constateerde dat al in 2011 toen ik zelf zoiets kocht. Daar zal de vraag naar achterblijven. Wie echter nu luxe apartementen zoekt, zit in de verkeerde hoek. Daar is geen sprake van 39% daling die nog gaat komen. De vraag naar dat soort woningen neemt pertinent niet af. De enige rem op die markt is in feite de wil om minder geld te vragen voor de grote woning die ze er voor moeten achterlaten. Een woning die op papier veel meer waard is geweest en waarop nu vaak administratief fors moet worden afgeschreven. Veelal is het voor die groep ‘minder winst’ en ‘papieren winst of verlies’.
Ik zie het dus niet allemaal zwart in. Die 39% daling zal er voor bepaalde woningen in bepaalde regio’s kunnen komen, maar ik verwacht ook delen van de woningmarkt die heel wat minder zullen dalen en mogelijk zelfs hun dal al bijna gezien hebben.