Gisteren schreef ik al over rijk worden met vastgoed. De vraag is nu hoe je dat vastgoed eventueel gaat financieren.
Ik las op één van de sites van mijn (Rijk worden) collega’s dat ze aanraden zo veel mogelijk met eigen geld te kopen.
Dat is nu typisch iets dat ik gelukkig niet heb gedaan. Sterker nog, toen ik mijn opzet uitgelegd had aan een rijke mede ondernemer die ooit enkele huurpanden in Florida had, gaf hij aan dat hij mijn methode graag toen al had geweten…
Wat is mijn overweging?
Het beste leg ik dat even uit met een simpel rekenvoorbeeld.
Stel even, je hebt 500.000 dollar.
Daar kan je in downtown Detroit vijftien huurwoningen van kopen.
Het mooie is, je hebt met eigen geld geen rentekosten, wel huurpenningen. We gaan even uit van 700 dollar per huis. Je inkomstenpost is bij volledige bezetting 10.500 dollar per maand. In totaal is dat bruto dan dus 126.000 euro huurinkomsten per jaar.
Bruto rendement op eigen vermogen is dan 25,2%
De bedragen en realiteitswaarde van de bezetting doen er nu even niet toe, het is maar een voorbeeld met overigens bruto bedragen. (Netto is minstens 50% lager…)
Nu heb ik geen 500.000 dollar maar ik ben een kleine belegger met slechts 100.000 eigen dollars.
Ik leen daar dan tegen 7% rente 400.000 dollar bij en koop vervolgens ook vijftien huizen van die prijs en krijg dezelfde huur. In feite is maar 20% van de investering mijn eigen geld.
Hoe ziet dat er uit?
Rentekosten op de lening zijn 28.000 dollar
Huur bij volledige bezetting 10.500 dollar per maand. In totaal is dat bruto dan dus 126.000 euro huurinkomsten per jaar. Daar gaan de rente kosten vanaf… 28.000 dollar, hou je over bruto 98.000 dollar. (Netto is minstens 50% lager…)
Rendement op eigen vermogen is dan bruto… hou je vast… 98%…
Misschien begrijpt u nu waarom ik zo graag in Detroit zit en waarom ik bereid ben om tussen de 6 en 7% rente aan mijn geldschieters te geven.
Deze cijfers zijn qua uitgangspunt mijn realiteit. Helaas bleek de bezettingsgraad nog niet haalbaar. Dat kwam vooral door Covid. Ik hoop dat dit nu snel gaat veranderen. U ziet hier hoe ik hier mijn geld kan verdienen. Ik zou kunnen aflossen op leningen en meer eigen geld inzetten… maar… Dan verlies ik die prachtige hefboom, dus waarom zou ik dat doen?
Dit is ook de reden dat ik voor beleggers die groter willen denken AFRAAD om alles met eigen geld te financieren. Je beperkt je winsten op eigen vermogen dan enorm. Dat begreep de Florida belegger achteraf ook. Hij had aardig zaken gedaan, maar het had ook fantastische zaken kunnen zijn geweest.
Wat ik uiteindelijk tot op heden heb gedaan, is een miljoen lenen. Ik heb nu 30 huizen.
Misschien begrijpt u nu waarom ik naar 50 huizen wil en waarom ik bereid ben om eigenlijk een belachelijk hoge rente te betalen. Maar… Het werkt alleen in bepaalde markten.
In Nederland koopt u met 500.000 euro maar twee huurhuizen. Doe de berekening dan en het is maar de vraag of mijn opzet dan ook nog wel opgaat.
Het is ook duidelijk dat de hefboom steeds interessanter wordt naarmate je portefeuille groter wordt.
Ik wil nu eerst de 50 huizen halen. Daarna wil ik overwegen een partner te zoeken waarmee dan samen naar 100 gegaan kan worden. Er zit immers ook wel steeds iets meer werk in. Door straks 100 woningen van twee investeerders in één portefeuille te houden hou je ook de beheerskosten laag.
Nu ben ik een relatief rijke belegger in één van de armste steden van de VS. Prins Bernhard is met zijn 500 pandjes in Amsterdam actief. Het mag wel duidelijk zijn hoe extreem rijk je daar dan van kan worden. Die praat niet over maandhuren van 700 dollar… (Maar hij kan ook geen pandjes meer kopen voor 35.000 dollar per stuk…)
Ik ben wel heel benieuwd voor hoeveel miljoen hij ondertussen al in vastgoed zit en hoe groot hij uiteindelijk wil worden.
Ooit werd Prins Bernhard gevraagd om te getuigen bij een hoorzitting over pandjesbazen. Hij gaf toen aan geen vastgoedexpert te zijn en hij weigerde te komen. Ik vind dat hij wel had moeten getuigen, maar inderdaad, je hoeft geen vastgoed expert te zijn om veel panden te hebben. Ik ben ook geen vastgoed expert in Detroit. Sterker nog, ik ben er nog nooit geweest en heb geen enkele behoefte er ooit heen te gaan. Je moet financieel bij de pinken zijn en enkele experts om je heen verzamelen. Ik ben iedere dag met de portefeuille bezig en heb wekelijks overleg met de lokale mensen die voor me werken. Maar mijn rol is vooral om het financiële plaatje in de gaten te houden. Er moet altijd op tijd geld beschikbaar zijn. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met de onderhandelingen voor vijf nieuwe woningen. Ik moet zorgen dat de cash er voor op tijd op de plek van bestemming is.
Het enige waar ik echt op dagbasis inhoudelijk naar kijk, zijn de financiële kerncijfers. Voor de rest stuur ik op aangeven van de lokale experts. Verder hou ik ze scherp door vragen te stellen over de bonnetjes die ze moeten scannen en die ik dus kan inzien… Verder wil ik altijd weten waarom een huurder niet op tijd met betalen is. Maar ook dat is alleen maar sturen op financiën.
Gelukkig heb ik een enorme marge, want feit is, vanwege Corona draai ik nu slechts break even… Dat was heel anders geweest als ik niet bruto op 98% had gezeten…
