toeristen

De gemeente Amsterdam vindt het heel belangrijk dat er betaalbare huurwoningen in Amsterdam beschikbaar blijven. Een nobel streven, maar hoe hou je dit vol als de grondprijzen, mede door het gemeentelijke beleid, de pan uit rijzen?
Hoe kan je van bijvoorbeeld pensioenfondsen eisen dat ze in huurhuizen investeren als ze hun investering niet terug kunnen verdienen? Dat is maatschappelijk onverantwoord richting pensioenspaarders.
Voor links Nederland is het simpel. De verhuurders van woningen zijn geldwolven die schuldig zijn aan alles wat de woningen in Amsterdam maar zo duur maakt.
Wat het maar zo simpel.
De waarheid is dat het veel ingewikkelder is. Pensioenfondsen willen heel graag in huurhuizen investeren, als ze maar rendement kunnen halen.
7% rendement houdt in dat huurprijzen fors zullen moeten stijgen. Immers is met een 7% prijsstijging er sprake van een verdubbeling van de prijs in 10 jaar. 7% rendement voor huurhuizen is dus op de lange termijn vrijwel uitgesloten.
Gaan pensioenfondsen ook akkoord met 3,5% rendement op jaarbasis?
Ja, zelfs dat percentage zijn ze akkoord mee. Maar dan mag het niet gaan tegenzitten. Als de landelijke overheid, of de lokale overheid in Amsterdam met extra belastingen of heffingen komt, dan moet het extra benodigde rendement toch ergens vandaan blijven komen. Pensioenfondsen hebben immers een maatschappelijke en economische verantwoordelijkheid naar hun spaarders en pensioengerechtigden toe. Ze moeten de inflatie voor blijven. Reëel gezien moet je daarvoor 3,5% per jaar blijven maken. Heb je minder rendement, dan loopt je koopkracht terug.
Dat is nu eenmaal het geldsysteem waarvoor we gekozen hebben.
Als Amsterdam dus goedkope huurwoningen wil aanbieden, dan zal Amsterdam zelf de verantwoording moeten nemen en zelf de huurmarkt op moeten als het rendement onder de 3,5% blijft. De huidige spelers in dat veld vinden Amsterdam niet interessant meer, omdat het bij nieuwe projecten, gezien de beperking van de huurprijsstijgingen, niet uit komt. Je kan van niemand verwachten dat ze commercieel in een markt stappen die markt oninteressant is.
De stad Amsterdam is nu eenmaal erg populair. Dan kan je letters bij het museum weghalen, maar ik vrees dat dit uiteindelijk niet veel zoden aan de dijk zet. Is minder toeristen beter voor Amsterdam? Ik zie niet in waarom. Ze brengen immers heel wat geld naar de economie van de stad. Wil Amsterdam serieus terug in welvaart omdat wonen dan betaalbaarder wordt? Waarom verhuizen die Amsterdammers dan niet naar de prachtige stad Groningen? Bijna geen toeristen en heel betaalbaar wonen. Als de berg niet naar Mozes komt, zou het dan niet slimmer zijn als Mozes naar de berg gaat?

Ik denk dat Amsterdam er meer aan gaat hebben dat ze meebeweegt met de markt en stopt er krampachtig tegen te vechten. Met al die toeristen komt er ook veel geld en economische activiteit binnen. Ga je winsten daarop eens anders inzetten en realiseer je dat de stad zal moeten blijven veranderen. Die verandering hou je niet tegen. Gelukkig maar, want niemand wil terug naar het Amsterdam van 1900.
Waarom moet Amsterdam een van Gogh museum hebben? Waarom moet het Rijksmuseum in Amsterdam zitten? Als Amsterdam al die toeristen zat is, verhuis dan enkele van die min of meer publieke publiekstrekkers naar buiten de stad. Het Anne Frank huis kan je niet verhuizen, maar het rijksmuseum kan ook elders opgebouwd worden. Dan maak je van het huidige museum één groot huurcomplex met lage huren.

Zou ik beleggen in de Amsterdamse huurwoningmarkt? Het antwoord is neen. Naar mijn idee zou dat que timing niet een goed moment zijn. Dat wil niet zeggen dat er niets te verdienen valt, maar het is een markt die nieuwe toppen maakt en tekenen van topvorming geeft. Dat is in mijn ogen altijd een markt waarin je moet vertrekken, niet komen.
Ik ben daarom actief in een markt die de laatste vier jaar bijna 200% groei heeft laten zien, zonder dat er sprake is van topvorming in die groei. Een markt die nog altijd 50% onder haar vorige top staat.
Kijk hier