Beursbox

Landbouwgrond fraude

 Gepubliceerd door op 11 april 2008 om 19:14
apr 112008
 

Ik kende deze vorm van bedenkelijke aanbiedingen in landbouwgrond speculatie begin april 2008 nog niet en vooralsnog is wat er aangeboden is waarschijnlijk legaal, totdat bij een eerste daadwerkelijke verkoop de fraude en oplichting blijkt.
Het is een beetje als de woekerpolissen. Het ziet er leuk uit, maar winnen kan je eigenlijk niet, alleen de aanbieder gaat winnen. Het is daarom geen bedrog in de zin dat u bedrogen wordt, maar de aanbieding is dusdanig dat de kans klein is dat u er ooit geld aan gaat verdienen.

Wat is er gaande?  Zoals we allemaal zien en weten, groeien onze steden en dorpen nog altijd. De oude boerenfamilies, die veertig jaar geleden nog vaak in behoorlijke armoede net buiten de stads en dorpsgrenzen leefden, zijn na de verkoop van hun gronden aan projectontwikkelaars tot menige dorpselite toegetreden en leven er in veel gevallen goed van.
Het lijkt volgens de aanbieders van de landbouwgronden dus slim te zijn, om in afwachting van de verdere uitbreiding van dorpen en steden landbouwgronden te kopen en simpelweg te wachten op het moment dat de gemeente haar plan tot een nieuwe wijk bekend maakt.
Die aanbieding wordt dus nu aan particuliere beleggers gedaan.

De nieuwe bedenkelijke aanbiedingen, sommigen zeggen al ‘fraude’, begint met bedrijven die dit soort stukken landbouwgrond aan gaan bieden aan beleggers. Niets illegaals aan, iedere boer kan hetzelfde doen.
Stukken landbouwgrond die momenteel op de markt komen, worden nu opgekocht door partijen/bedrijven die de percelen bijvoorbeeld verdelen in stukken van 1000 vierkante meter. Ze gaan die grond aan particuliere beleggers verkopen. Deze kleine percelen zorgen er voor dat de prijs per klant schappelijk blijft. Zo denken de te vinden klanten dat ze niet veel kunnen verliezen.
Het verhaal erbij is, dat uiteraard juist dit stuk land binnen afzienbare tijd opgeslokt zal worden door dorpen en steden of om een andere reden een snelle bestemmingsplan verandering tegemoet kunnen zien.

De realiteit is anders en ik zag een aanbieder die de helft van zijn stukken land in Noord Groningen had. Niet echt een vette kans op uitdijende dorpen en steden daar. Dit is dus al een klein beetje jokken, want de aanbieder weet ook wel dat de kans op een bestemmingsplan wijziging daar klein is. Hun winst is dat ze de gronden voor 6 euro per vierkante meter kochten van de erven van een boer en dat ze deze grond nu voor 15 tot 22 euro per meter verder verkopen. Stel echter dat er misschien per ongeluk een bungalow park wil komen, dan pakken ze via in mijn ogen de echte bedenkelijke aanbieding / fraude de grote winst.

De kopers moeten er voor tekenen dat een deel van hun winst bij hun toekomstige verkoop voor de huidige verkoper is. Die wil dus geen risico meer, maar wel een deel van de toekomstige winst. Slim en niet illegaal. Je verkoopt, maar toch ook weer niet helemaal, want als verkoper hou je toch rechten.
De volgende eis richting de kopers is naar mijn idee wel over de grens:
De huidige verkoper wil namelijk het recht hebben om bij verkoop na bestemmingsplan wijziging de kopende projectontwikkelaar te mogen kiezen…

U tekent namelijk voor het volgende:

Aanbiedingsplicht:
Bij een eventuele toekomstige bestemmingswijziging is er sprake van een aanbiedingsplicht aan een nader door de verkoper aan te wijzen bouwbedrijf dan wel project ontwikkelaar.

Ik ben al benaderd door aanbieders, dat hun aanvankelijke opzet nu verbetert is door een dubbele onafhankelijke taxatie door derden, maar hoe u die toezegging, die ik nog niet in de standaard contracten terugvond, wilt waarderen moet u zelf besluiten. Alles wat ze beloven moet u vastleggen en laten ondertekenen. Dan nog blijft het een lastige zaak, want de taxateurs zijn ook aangesteld door de oorspronkelijke verkoper. Mogelijk is pas bij een conflict een eigen taxateur mogelijk. De grap is dat dan uiteindelijk precies tussen die twee waarderingen afgerekend zal worden.
Hoe vaak zagen we al niet dat ‘onafhankelijke’ partijen zich minder onafhankelijk opstelden richting hun grootste opdrachtgevers?

Voor wie het fraude deel van zo’n aanbieding dus nog niet ziet, zal ik deze even uitleggen:
– Die projectontwikkelaar die het van u gaat overnemen, is veelal een vriendje en/of zakenpartner van de verkoper die het land aan u verkocht. Die projectontwikkelaar doet u een enorm laag bod, werkelijk tegen de laagst mogelijke prijs. Niet door de markt bepaald de laagst mogelijke prijs, maar gewoon de meest lage prijs die nog net niet door een rechter kan worden aangezien als openlijke fraude. U als eigenaar van de 1000 vierkante meter heeft daarover niets te zeggen, want er is een contractuele verkoopplicht richting de door de eerste verkoper aangewezen projectontwikkelaar. U wordt dus een oor aangenaaid en zou u toch nog winst maken, dan moet u daarvan alsnog 20% afstaan een die eerste verkoper. Dat is feitelijk genaaid EN gekust worden!

Het verkoop argument van de huidige verkoper aan u als koper van stukken landbouwgrond is het feit dat ze een belang hebben bij een zo hoog mogelijke prijs aan u, omdat ze in de winst delen. Dat is echter BS, want ze verdienen veel meer aan de vervolgdeal die ze hebben met de projectontwikkelaar die er straks huizen op mag bouwen en die daar een enorme marge op kan maken.

Je vraagt je af wie zo stom is om hier in te trappen, maar daar is ook wat op verzonnen. Ook deze aanbieders doen aan cold calling via gespecialiseerde tele marketing bureaus. Mensen die het bedrijf zelf niet kennen en u in wezen onwetend in een bedenkelijke aanbieding / fraude proberen te kletsen. Wie dat ooit heeft meegemaakt, weet hoe gladjes die jongens dat doen.
Heel de opzet in in de kern legaal, op dat cold calling na, dat vraag ik me nog af of dat mag. Verder weet ik ook niet of je voor dit soort handel nog een vergunning nodig hebt, maar ik kan me indenken van niet. Je verkoopt immers grond, geen aandelenfonds.

De bedrog opzet zit hem hier puur in die ene regel tekst die u in het contract moet tekenen. Deze regel is niet verstopt, ze is zeer duidelijk leesbaar. Als u hier dus voor tekent, dan heeft u geen poot om op te staan. Beleggers die niet doorzien wat ze hier eigenlijk tekenen en die zich laten ompraten door het gladde verhaal van de telemarketeer zullen pas heel laat hun fout onderkennen.
De vraag of landbouwgrond snel een bestemmingsplan wijziging gaat krijgen is niet te beantwoorden. Ambtelijke molen malen niet snel. Zodra er al duidelijkheid is zal een aanbieder u niet laten meegenieten en geen aanbiedingen aan anderen doen. Alleen als ze zelf het risico te hoog inschatten zullen ze hun investering proberen af te wentelen op particuliere beleggers.

Zoals gezegd, dit is geen fraude of bedrog zaak, maar ze is zeer discutabel in haar opzet.