Huizenmarkt  

Voor ik het antwoord kan geven eerst nog even een feit. De meeste miljonairs zijn dat geworden door onroerend goed. Daarbij is het wel zo dat de meeste huidige selfmade miljonairs die vanuit een actieve werksituatie miljonair zijn geworden, dat zijn geworden vanuit de netwerkmarketing sector. Vanuit een enkel bedrijf gezien is Microsoft de leverancier van de meeste miljonairs. Er zijn dus nogal wat manieren om te kijken naar 'meeste'.

Kijken we echter naar de geschiedenis en vanuit de passieve manier om rijk te worden, dan is onroerend goed een heel belangrijk bezit. Heel wat Nederlanders zouden, als we het oude geld nog hadden, nu miljonair zijn vanwege de waardestijging van hun huis. Wie in 1975 een huis van een anderhalve ton kocht heeft nu waarschijnlijk een huis van tussen de 5 en 6 ton in euro's in bezit. Wie dus toen een hypotheek afsloot en de verleiding kon weerstaan om deze te verhogen, die zou in guldens miljonair zijn geweest.
Al in 1994 werd aangegeven dat de huizenmarkt wel flink aan de prijs was. De eerste adviezen richting huren gingen de deur al uit. Daar ik toen nog als huiseigenaar vooral vanwege de investering een huis had kan ik me die tijd nog goed herinneren. In 2000 had ik andermaal de overweging te maken, kopen of huren.
Nu zeg ik niet dat huren zo erg is, ik zie er namelijk ook de voordelen wel van, maar ik koos nog altijd voor kopen en heb er vooralsnog nog geen spijt van. Wel denk ik dat in 2005 de koper van een huis zich een paar dingen goed moet beseffen.
Het belangrijkste bij onroerend goed is lokatie. Op plaats twee en drie staan ook locatie en locatie.
Een goede locatie is veel waard, maar in Nederland zijn de goede locaties al erg duur geworden. Wie dus onroerend goed als belegging wil zien, doet er goed aan er ook als belegger naar te kijken. Steeds meer wegen slibben dicht en de wijken en plaatsen die een luxe wijk uit de grond gestampt hebben kunnen wel eens minder interessant worden. Ik zie dat bij ons in het dorp. Verkeer vanuit de 'luxe' wijken doet er 's-morgens 20 minuten langer over om het dorp uit te komen. Voorzieningen zijn vanuit die wijken altijd verder weg en slechter bereikbaar en qua opzet en uitstraling staan de wijken nu op hun top. Alles is nog nieuw en mooi, maar de klachten over de slechte ontsluiting nemen toe. Een woning daar kopen is kopen op de top. Persoonlijk verwacht ik daar dus geen verdere prijsstijgingen meer. Het is prima wonen, maar de ongemakken nemen eerder toe dan af. Wie een luxe huis zoekt in een mooie omgeving kan er mooi wonen, maar wie het huis ook als belegging ziet, die moet meer als belegger denken en het daar in mijn ogen niet zoeken.
Ik was vorige week weer eens in Driebergen en wilde even naar Zeist en 's avonds reed ik dezelfde weg de andere kant op. Rampzalig! We hebben het over één van de duurste locaties in Nederland en het verkeer zit er zelfs regelmatig midden op de dag muurvast. Wat je in 5 minuten kan doen moet je nu al 30 minuten voor rekenen. Als tijd geld is, dan is daar wonen dus extra duur, want er gaat heel wat tijd verloren. De woningen zijn er al duur, maar wie daar dagelijkse van en naar het werk moet en dat met de auto doet, die is heel wat extra tijd kwijt aan reizen. Gaan de huizenprijzen daar nog hard omhoog, zijn huizen in bijvoorbeeld die omgeving ook naar de toekomst toe gezien nog altijd "hot"? Gezien het aantal huizen dat er te koop staat lijkt het van niet. Wie kan die topprijzen nog betalen?

Als de ontsluiting niet beter wordt lijkt me de animo om de hoofdprijs te betalen allee maar minder te worden.
Beleggers kijken liever naar plekken waar grond vrijkomt doordat grote fabrieken verdwijnen en waar dan zelf gebouwd kan worden. Zoek naar plekken die naar de toekomst toe beter bereikbaar zullen worden, of in vergelijk met andere plekken beter bereikbaar zullen zijn. Een voorbeeld is de nieuwe snelweg van Eindhoven naar Nijmegen. De dorpen lang die snelweg zullen een veel betere ontsluiting gaan krijgen, maar evenzo zullen de dorpen die nu onder Den Bosch langs de al bestaande A2 liggen waarschijnlijk constateren dat die snelweg de aankomende jaren niet drukker wordt en dus dat ze relatief gezien interessanter worden vanwege de betere bereikbaarheid ten opzichte van dorpen noordelijk van Den Bosch, alwaar er geen extra snelweg de situatie zal veranderen. Twee voorbeelden waarbij een externe factor een enorme impact op de huizenprijzen zou kunnen hebben.
Voor Nederlanders in het Zuiden is België ook altijd in beeld gebleven. De grensstreek kent hele kolonies van Nederlanders die daar om fiscale redenen zijn gaan wonen. De grensstreek is daarom relatief duur geworden, maar wie 10 kilometer verderop gaat kijken komt de echte Belgische prijzen tegen. Of het ook daar zo goedkoop blijft, ik waag het te betwijfelen, dus de huizenbezitter die gaat voor waardestijging zou daar wel eens meer kans op een flinke stijging kunnen maken dan in Nederland of in de Belgische grensstreek waar de prijzen al heel erg lang, jaar in jaar uit, stegen en waar fiscale voordelen mogelijk binnen enkele jaren flink afgeknepen zullen worden. Heel wat huizenbezitters kunnen de hypotheek op hun huis betalen dankzij de belastingaftrek. Ook daar kan ik teruggrijpen naar mijn eigen verleden. In 2001 en 2002 had ik fiscaal gezien vrijwel geen inkomen. Dat hield in, ook geen aftrek van de hypotheek rente. Als je dan al financieel gezien een lastige tijd doormaakt, dan komt de hypotheek ook met dubbele kracht een aanslag op de financiële middelen doen. Het is dan zeer pijnlijk te constateren dat bruto hypotheekkosten ineens netto kosten worden. Na een paar jaar kan je dan, als je geluk hebt, middelen, maar daar had ik in 2001 en 2002 nog niet veel aan. De toekomstige fiscale veranderingen maken dus ook dat Nederland minder interessant is om als belegger lukraak in onroerend goed te beleggen.
Recent schreef ik al over vakantiewoningen in Hongarije en Frankrijk. Wie in Frankrijk gaat kijken betaalt een topprijs (vooral in het verre zuiden). Wie in Hongarije gaat kijken kan voor enkele tienduizenden euro's al leuke panden kopen. Procentueel is Hongarije voor de belegger dus interessanter, al is het zo dat de risico's iets hoger zijn. Nu Hongarije deel uitmaakt van de EU, de economie daar flink groeit en snelwegen daar de aankomende tijd ook steeds beter de streken zullen ontsluiten is een belegging in onroerend goed daar geen dom idee.
Frankrijk en Spanje zijn op zich niet compleet oninteressant, want de vraag naar luxe woningen aldaar blijft de aankomende tijd toenemen. Steeds meer vermogende Engelsen, Nederlanders, Zweden en Duitsers ontvluchten hun regenachtige land om hun pensioenjaren in luxe en warmte aan de Middellandse zee door te brengen. Dat deel van de markt is nu nog altijd heel interessant. De verwachting is dat deze stroom warmte vluchtelingen zal toenemen door oa het groeiende onbehagen van de rijkeren richting zaken als fiscale regelingen, veiligheid en sociale zekerheid. Met name de luxe resorts kunnen een gouden decennium tegemoet gaan zien.
Kortom, onroerend goed is niet uit, maar in Nederland is het ook niet 'hot'.